Termoregolazione e contabilizzazione entro il 31/12/2016 (PARTE IV)

7. LA MAGGIORANZA ASSEMBLEARE

Il quorum di cui all’articolo 26 comma 5 Il Legislatore italiano, già nel 1991, con la legge n. 10, incentivava l’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.

Per gli edifici esistenti l’articolo 26 comma 5 prevede che “Per le innovazioni relative all’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore e per il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento in base al consumo effettivamente registrato, l’assemblea di condominio delibera con le maggioranze previste dal secondo comma dell’articolo 1120 del codice civile” (Maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio).

Emerge innanzitutto che il Legislatore qualifica tali interventi come innovazioni. Si ricorda che le innovazioni sono disciplinate dall’articolo 1120 del Codice Civile e la maggioranza necessaria per la loro approvazione è indicata dal comma 5 dell’articolo 1136: “Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio”. La maggioranza indicata quindi decide:

l’adozione di sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore
il conseguente riparto degli oneri di riscaldamento.

La grande rilevanza del punto 1) non è tanto per il regolamento avente natura assembleare poiché, in questo caso, il quorum è coincidente con quello necessario per modificare il regolamento ai sensi dell’articolo 1138 codice civile. La portata della norma emerge in tutta la sua importanza considerando che, con il citato quorum, è possibile modificare i criteri di ripartizione della spesa per il riscaldamento contenuti nei regolamenti aventi natura contrattuale. Di questo verrà fatto un approfondimento nel prosieguo.

Non trova applicazione il quorum ulteriormente agevolato dell’articolo 26 comma 2

La Legge 10 del 9 gennaio 1991, all’articolo 26, individua le maggioranze speciali per l’adozione delle delibere assembleari in tema di contenimento dei consumi energetici. La formulazione originale del comma 2 prevede che: “Per gli interveni sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico ed all’utilizzazione delle fonti di energia di cui all’articolo 1, individuati attraverso un attestato di certificazione energetica o una diagnosi energetica realizzata da un tecnico abilitato, le pertinenti decisioni condominiali sono valide se adottate con la maggioranza degli intervenuti, con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.”.

Il Legislatore è intervenuto più volte sul comma 2 (nel 2006, nel 2009 e, in ultimo, nel 2012) modificandone la portata e circoscrivendola agli interventi non più tipizzati con il richiamo all’articolo 8 della stessa Legge, ma che siano invece supportati da diagnosi energetica o attestato di prestazione energetica che attestino la valenza degli stessi ai fini che la Legge si prefigge, cioè il contenimento dei consumi energetici.

Per quanto invece attiene all’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione, la maggioranza agevolata trova applicazione senza che sia necessaria la prova dell’effettivo risparmio essendo, in questo caso, già presunto ex lege. Riassumendo, nel comma 2 sono previsti interventi sull’edificio o sugli impianti in modo generico, mentre nel comma 5 l’intervento è previsto espressamente dal Legislatore.

Tuttavia, potrebbe accadere che l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione rientri in una più ampia previsione quale, ad esempio, la sostituzione del generatore di calore o comunque altri interventi fondati su una diagnosi energetica o un attestato di prestazione energetica di cui al comma 2. Ci si può chiedere, a questo punto, quale sia la maggioranza applicabile, se, cioè, quella del comma 2 o ancora quella del comma 5. Il Legislatore è intervenuto più volte a modificare le norme e, in ultimo, con la Legge 220/2012, la quale ha modificato sia il comma 2 sia il comma 5 dello stesso articolo 26, proprio in riferimento alle maggioranze. Nel caso della termoregolazione non occorre provare che l’intervento persegue il fine del contenimento dei consumi energetici, in quanto è il Legislatore stesso che lo ritiene. Se la volontà fosse stata quella di ricomprendere l’adozione di tali sistemi negli interventi del comma 2, il Legislatore avrebbe coordinato i due commi inserendo, ad esempio, una frase del seguente tenore: “fuori dai casi previsti dal comma 2 (...)”. Così invece non è stato. Il Legislatore ha voluto tenere separati e distinti i vari interventi prevedendo due maggioranze differenti. In questo stesso senso si era già pronunciata la Suprema Corte con la sentenza 18 agosto 2005 n. 16980. Ben vero che la citata decisione riguarda caso di installazione di impianti autonomi di

riscaldamento in sostituzione dell’impianto centralizzato, risalente quindi a prima ancora della modifica al comma 2 operata nel 2006 con il D. Lgs. 311, tuttavia in essa la Suprema Corte ben specifica che i commi 2 e 5 fanno riferimento a due interventi distinti tra loro. Si legga per chiarezza il seguente stralcio: “La previsione di deroga alle maggioranze per le innovazioni relative alla installazione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore e la obbligatorietà di essi nelle nuove costruzioni sono cose diverse dalla deroga alle maggioranze di cui al comma 2, prevista per gli “interventi in parti comuni di edifici” (id est: su beni condominiali) volti al contenimento dei consumi ed all’utilizzazione delle fonti di energia alternative (...). Si tratta di due interventi distinti e quello “innovativo” di installazione dei sistemi di cui al comma 5 può anche prescindere dalla trasformazione (o dal tipo di impianto, che potrà restare anche quello vecchio ed in uso o non alimentato con fonti alternative), che si colloca nell’ambito degli interventi di cui al comma secondo, nel quale lo scopo della legge è quello di agevolare la installazione, nei vecchi edifici, degli impianti autonomi in sostituzione del vecchio impianto col fine - a prescindere dalla approvazione del progetto esecutivo - del risparmio energetico e dell’uso di fonti alternative”.

8. OBBLIGATORIETÀ DEL SINGOLO CONDOMINO DI CONSENTIRE L’INSTALLAZIONE

La decisione con la quale, ai sensi dell’articolo 26 comma 5 della Legge 10 del 9 gennaio 1991, i condomini riuniti in assemblea, con la maggioranza prevista nello stesso articolo, approvano l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore, è vincolante per tutti coloro che sono serviti dall’impianto di riscaldamento, anche se le opere vanno, in parte, ad essere effettuate nelle singole unità immobiliari. Si ricorda, infatti, che la stessa norma qualifica tale intervento come “innovazione”. Questa è disciplinata dagli articolo 1120 e 1121 del Codice Civile. Con questo termine si intendono quelle modifiche che comportino alterazione dell’entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano utilizzate per fini diversi da quelli precedenti. In quanto novità, mutamento, trasformazione, le innovazioni consistono sempre nell’atto o nell’effetto del “facere” (Cassazione Civile 26 maggio 2006, n. 12654; Cassazione Civile 5 novembre 2002, n. 15460; Cassazione Civile 29 agosto 1998, n. 8622).

Lo stesso legislatore, quindi, conferma che con tale opera si va ad intervenire sull’impianto di riscaldamento che, in quanto tale, è una parte comune. Ne discende che, se dubbi anche vi fossero stati, è la stessa Legge a confermare la competenza dell’assemblea per la relativa decisione in merito all’adozione dei predetti sistemi, anche se questi vanno ad essere installati su elementi posti nelle parti private, ma che fanno parte di un impianto “unitario”.

Nessun condomino (fatta eccezione per coloro che si sono distaccati dall’impianto centralizzato) potrà quindi legittimamente rifiutarsi di procedere all’installazione delle valvole termostatiche e degli strumenti idonei per la contabilizzazione.

Dovrà quindi essere consentito l’accesso per il rilievo dei corpi scaldanti e per tutte quelle operazioni ritenute necessarie (cfr Tribunale di Roma, Sezione V Civile, 29 aprile 2010). In caso contrario, sarà possibile il ricorso all’Autorità Giudiziaria al fine di ottenere l’autorizzazione all’accesso anche facendo ricorso alla forza pubblica.

Nelle more del procedimento giudiziario, dovendo nel frattempo ripartire i costi del riscaldamento, è legittima la decisione dell’assemblea di attribuire la massima potenza calorica ai radiatori che sono sprovvisti di contabilizzatori del calore, in quanto, non essendo provvisti i radiatori di valvole di chiusura, appare ragionevole ritenere che il consumo sia pari alla massima potenza calorica degli stessi (cfr Tribunale di Roma, Sezione V Civile, 29 aprile 2010).

Fonte Amministrare Immobili
a cura di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico Csn

lunedì 30 novembre 2015