lunedì 30 novembre 2015

Termoregolazione e contabilizzazione entro il 31/12/2016 (PARTE III)


5. IL CONDOMINIO PARZIALE  (Che cos'è il condominio parziale? clicca qui)

Occorre individuare quali condomini comporranno il collegio deliberante per gli interventi sugli edifici e sugli impianti volti al contenimento del consumo energetico (articolo 26 comma 2 L.10/1991) e/o per l’adozione dei sistemi di termoregolazione e contabilizzazione del calore (articolo
26 comma 5 L. 10/1991). Non tutte le parti dell’edificio o tutti gli impianti, compreso l’impianto centralizzato del riscaldamento, vanno necessariamente a servire tutte le unità immobiliari che compongono il condominio e, pertanto, trova in questo caso applicazione l’articolo 1123 comma 3 del Codice Civile il quale testualmente recita: “Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell’intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità”.
La fattispecie del condominio parziale ex lege, ai sensi dell’articolo 1123 comma 3 del Codice Civile, deve ritenersi legittimamente configurabile tutte le volte in cui un bene risulti, per obbiettive caratteristiche strutturali e funzionali, destinato al servizio e/o al godimento in modo esclusivo di una parte soltanto dell’edificio in condominio.
In questo caso viene meno il presupposto per il riconoscimento di una contitolarità necessaria di tutti i condomini su quel bene. Quest’ultimo sarà pertanto oggetto di un autonomo diritto di proprietà che farà capo esclusivamente a tutti quei condomini che se ne servono (Cassazione Civile, Sezione II, 24 novembre 2010 n. 23851). Conseguentemente, dalle situazioni di cosiddetto “condominio parziale”, derivano implicazioni inerenti la gestione e l’imputazione delle spese. In particolare, non sussistendo il diritto di partecipare all’assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, la composizione del collegio si modifica in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cassazione Civile, Sezione II, 27 settembre 1994, n. 7885; Tribunale di Piacenza, 22 maggio 2001).
Occorre in questa sede fare un accenno a quei casi in cui, prima della delibera di adozione di tali sistemi, il singolo condomino si sia staccato dall’impianto centralizzato di riscaldamento, dotandosi di un autonomo generatore di calore. Colui che si è distaccato, ai sensi dell’articolo 1118 comma IV c.c., non ha perso la proprietà dell’impianto di riscaldamento centralizzato. Analogo principio era oramai pacifico anche prima della modifica dell’articolo 1118 c.c.. E’, pertanto, sempre obbligato a pagare le spese di conservazione dello stesso in quanto la sua rinunzia è limitata al servizio del riscaldamento, essendo esonerato soltanto dall’obbligo del pagamento delle spese occorrenti per il suo uso, se il contrario non risulti dal regolamento condominiale avente natura contrattuale (Cassazione Civile, Sezione II, 29 marzo 2007, n. 7708; Cassazione Civile, Sezione II, 24 luglio 2007, n. 16365). Il condomino distaccato sarà ovviamente esonerato dall’installazione delle valvole termostatiche e dagli strumenti per la contabilizzazione. Dovrà invece contribuire al pagamento dei professionisti interessati e delle opere da effettuare in centrale termica.
E’ appena il caso di precisare che, sul punto, non vi sono dubbi che non vi sia un autonomo potere dell’amministratore di procedere all’esecuzione delle opere in assenza della delibera del condominio (parziale), neppure in quei casi in cui sussista un obbligo che ne imponga l’adozione. Tale facoltà non rientra infatti nelle attribuzioni dell’amministratore ex art. 1130 del Codice Civile. Infatti, in materia di condominio negli edifici l’organo depositario del potere decisionale è l’assemblea dei condomini. Nessun potere decisionale o gestori che esorbiti dalle attribuzioni assegnateli dalla Legge, compete pertanto all’amministratore di condominio in quanto tale (Cassazione Civile, Sezioni Unite, 6 agosto 2010 n. 18332). In ultimo, si osservi che, seppur in deroga all’articolo 1120 del Codice Civile, l’articolo 26 comma 5 Legge 10/91 qualifica tali interventi come una innovazione e questa, in quanto tale, indiscutibilmente rientra nella competenza dell’assemblea.

6. OBBLIGATORIETA' DEL PROGETTO E DELLA RELAZIONE TECNICA

Per quanto attiene alla progettazione degli impianti, due sono le norme che qui interssano: la Legge 9 gennaio 1991 n. 10 ed il Decreto del Ministero dello Sviluppo Economico del 22 gennaio 2008 n. 37.
Occorre esaminare se per l’adozione dei sistemi di termoregolazione del calore, sia o meno necessario un progetto.
Legge 9 gennaio 1991 n 10, articolo 26
Il comma 3 dell’articolo 26 Legge 10/1991 prevede che “Gli edifici pubblici e privati, qualunque ne sia la destinazione d’uso, e gli impianti non di processo ad essi associati devono essere progettati e messi in opera in modo tale da contenere al massimo, in relazione al progresso della tecnica, i consumi di energia termica ed elettrica”.
Non è pertanto un progetto necessario esclusivamente per la mera esecuzione dell’opera, ma deve far sì che l’impianto in opera contenga al massimo i consumi.
Non vi sono dubbi che l’impianto di riscaldamento, in quanto non di processo, rientri nei casi disciplinati dal comma 3 citato. Ci si chiede se anche gli interventi volti all’adozione, ai sensi del comma 5, dei sistemi di termoregolazione negli edifici esistenti, richiedano obbligatoriamente la progettazione. Occorre rilevare, innanzitutto, che la collocazione del citato comma 3, che prevede l’obbligo della progettazione, è inserito nell’ampio contesto dell’articolo 26 il quale prevede obblighi ed agevolazioni per gli edifici e gli impianti siano essi di nuova costruzione o già esistenti. Nell’articolo citato il Legislatore indica, al comma 2, gli interventi tesi al contenimento dei consumi energetici senza fare una elencazione, ma richiedendo che siano supportati da una diagnosi energetica
o da un attestato di certificazione energetica.
Nei commi successivi indica espressamente altri interventi sugli impianti che, sebbene non siano fondati su alcuna documentazione attestante il risparmio, perseguono tale fine. Al comma 5 dello stesso articolo (intitolato appunto “progettazione, messa in opera ed esercizio di edifici e di impianti”), vi è infatti l’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore.
Il comma 3, prevedendo il progetto, si riferisce quindi a tutti gli interventi compresi nell’articolo 26, quindi anche quelli contenuti nei commi 2 e 5. Conferma di tale lettura è data dal successivo articolo 28 della stessa Legge 10/1991 la cui rubricato “relazione tecnica sul rispetto delle prescrizioni” il quale testualmente recita al comma 1: “Il proprietario dell’edificio, o chi ne ha titolo, deve depositare in comune, in doppia copia insieme alla denuncia dell’inizio dei lavori relativi alle opere di cui agli articoli 25 e 26, il progetto delle opere stesse corredate da una relazione tecnica, sottoscritta dal progettista o dai progettisti, che ne attesti la rispondenza alle prescrizioni della presente legge”. La norma richiamata prevede quindi che per tutte le opere indicate nell’articolo 26 (tra queste, quindi, anche l’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore), devono essere depositati, tra le altre cose:
  1. il progetto delle opere stesse
  2. relazione tecnica sottoscritta dal progettista attestante la rispondenza alle prescrizioni della Legge 10/1991.

La seconda copia della documentazione, restituita dal comune con l’attestazione dell’avvenuto deposito, deve essere consegnata a cura del proprietario dell’edificio, o di chi ne ha titolo, al direttore dei lavori ovvero, nel caso l’esistenza di questi non sia prevista dalla legislazione vigente, all’esecutore dei lavori. Nel caso in cui la denuncia e la documentazione non siano state presentate al Comune prima dell’inizio dei lavori, ai sensi dell’articolo 34 della Legge 10/1991, il sindaco irroga la sanzione amministrativa non inferiore a 516,45 euro e non superiore a 2.582,28 euro. Altra sanzione è prevista in capo al proprietario dell’edificio nel quale sono eseguite opere difformi dalla documentazione depositata ai sensi dell’articolo 28 L. 10/1991 e che non osserva le disposizioni dell’articolo 26 della stessa Legge (che, si ricorda, richiede il progetto) che è punito con la sanzione amministrativa in misura non inferiore al 5 per cento e non superiore al 25 per cento del valore delle opere. Nel senso dell’obbligatorietà del progetto e della relazione tecnica, implicitamente si è pronunciato il Tribunale di Genova, con sentenza del 13/07/2010. In questo caso un condomino lamentava che, in riferimento alle opere di cui alla presente disamina, in sede di delibera mancava il progetto. Il Tribunale, nella motivazione, ha ritenuto che, per giurisprudenza consolidata, le delibere condominiali adottate ai sensi della legge n. 10/1991, in deroga agli articoli 1120 e 1136 c.c. (quindi anche quelli di cui al comma 5 dell’articolo 26), non richiedono ai fini della loro validità di essere accompagnate dal progetto delle opere corredato dalla relazione tecnica di conformità di cui al successivo art. 28, comma primo, attenendo tale progetto alla successiva fase di esecuzione della delibera (Cassazione Civile n. 7130 del 25.5.2001; Cassazione Civile n. 1166 del 29.1.2002; Cassazione Civile n. 3515 del 22.2.2005; Cassazione Civile n. 4216 del 20.2.2009) e che la Cassazione ha sottolineato in proposito che le suddette norme distinguono infatti una fase deliberativa “interna” (attinente ai rapporti tra i condomini, disciplinati in deroga al disposto dell’art. 1120 cod. civ.) da una fase esecutiva “esterna” (relativa ai successivi provvedimenti di competenza della pubblica amministrazione), e solo per quest’ultima impongono gli adempimenti in argomento. Il Progetto, quindi, non deve esistere al momento della delibera, ma può anche essere effettuato successivamente ad essa, purchè prima dell’esecuzione dell’opera.
Decreto Ministeriale 22 gennaio 2008 n. 37 Conseguentemente a quanto sopra, al termine delle opere, previa effettuazione delle verifiche previste dalla normativa vigente, comprese quelle di funzionalità dell’impianto, l’impresa installatrice rilascia al committente la dichiarazione di conformità degli impianti realizzati ai sensi del D.M. 37/2008. Di tale dichiarazione fanno parte integrante la relazione contenente la tipologia dei materiali impiegati, nonché il progetto. In caso di intervento parziale sugli impianti (che è il caso che ci riguarda), il progetto, la dichiarazione di conformità, e l’attestazione di collaudo ove previsto, si riferiscono alla sola parte degli impianti oggetto dell’opera di rifacimento, ma tengono conto della sicurezza e funzionalità dell’intero impianto. Nella dichiarazione deve essere
espressamente indicata la compatibilità tecnica con le condizioni preesistenti dell’impianto. Il committente è tenuto ad affidare i lavori ad imprese abilitate ai sensi dell’art. 3 dello Decreto Ministeriale 37/2008.


Fonte Amministrare Immobili
a cura di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico Csn


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