martedì 2 febbraio 2016

Termoregolazione e contabilizzazione entro il 31/12/2016 (PARTE VII)


11. LA CONTABILIZZAZIONE DEL CALORE

La ripartizione della spesa a seguito della contabilizzazione

Il Codice Civile non si occupa espressamente della ripartizione delle spese del riscaldamento, da disciplinare secondo il capoverso dell’articolo 1123 che recita: “Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. La Cassazione è intervenuta affermando che per la ripartizione occorre considerare, ad esempio, la superficie radiante, mentre ha escluso la ripartizione sulla base della tabella millesimale di proprietà (se non prevista convenzionalmente in un regolamento avente natura contrattuale in deroga al Codice Civile) che non tiene assolutamente conto della “proporzione dell’uso che ciascuno può farne”. In questo contesto si è inserito l’articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991.
Tale disposizione espressamente prevede che, a seguito dell’adozione dei sistemi di termoregolazione e di contabilizzazione del calore, la ripartizione della spesa deve essere effettuata “in base al consumo effettivamente registrato”. Leggendo bene la norma (speciale) ci si accorge che non è assolutamente diversa dalla norma (generale) prevista dall’articolo 1123 comma 2 c.c., ma è bene rilevare che mentre l’art. 1123 è derogabile, la Legge 10/1991 è imperativa e, quindi, non è derogabile nemmeno con accordo di tutti i condomini. Ne consegue che un regolamento avente natura contrattuale non può prevedere un criterio che deroghi tale principio. Nemmeno lo potrà fare, a maggior ragione, una delibera assembleare. Si è a lungo dibattuto su cosa dovesse essere inteso con il termine “consumi effettivi” e come questi andavano calcolati. A fare chiarezza è intervenuto il Decreto Legislativo 4 luglio 2014 n. 102 recante “Attuazione della direttiva 2012/27/UE sull’efficienza energetica”.
All’Articolo 9 (Misurazione e fatturazione dei consumi energetici), comma 5 lettera d), si legge che “Per favorire il contenimento dei consumi energetici attraverso la contabilizzazione dei consumi individuali e la suddivisione delle spese in base ai consumi effettivi di ciascun centro di consumo individuale (...) quando i condomini sono alimentati dal teleriscaldamento o teleraffreddamento o da sistemi comuni di riscaldamento o raffreddamento, per la corretta suddivisione delle spese connesse al consumo di calore per il riscaldamento degli appartamenti e delle aree comuni, qualora le scale e i corridoi siano dotati di radiatori, e all’uso di acqua calda per il fabbisogno domestico, se prodotta in modo centralizzato, l’importo complessivo deve essere suddiviso in relazione agli effettivi prelievi volontari di energia termica utile e ai costi generali per la manutenzione dell’impianto, secondo quanto previsto dalla norma tecnica UNI 10200 e successivi aggiornamenti. E’ fatta salva la possibilità, per la prima stagione termica successiva all’installazione dei dispositivi di cui al presente comma, che la suddivisione si determini in base ai soli millesimi di proprietà”.
La prima osservazione è che la norma UNI CTI 10200 (l’ultima revisione è del febbraio 2013) intema i ripartizione delle spese per la climatizzazione invernale, nata con carattere volontario, è divenuta obbligatoria.
La stessa non è pubblicata sulla Gazzetta Ufficiale ed è acquistabile presso il CTI (Comitato Termotecnico Italiano) o l’UNI (Ente Nazionale Italiano di Unificazione - è un’associazione privata senza scopo di lucro fondata nel 1921 e riconosciuta dallo Stato e dall’Unione Europea, che studia, elabora, approva e pubblica le norme tecniche volontarie - le cosiddette “norme UNI” - in tutti i settori industriali, commerciali e del terziario, tranne in quelli elettrico ed elettrotecnico).
Tuttavia non è cosa nuova il rinvio, contenuto in Leggi, a norme tecniche di settore. Si pensi al D.
Lgs. 81/2008 (in materia di sicurezza sul lavoro e nei cantieri edili) il quale effettua numerosi richiami alle norme UNI.
Lo stesso Decreto Ministeriale 37/2008 (in materia di sicurezza degli impianti che ha sostituito la Legge 46/1990) prevede che i progetti e gli impianti realizzati in conformità alla vigente normativa e alle norme dell’UNI, del CEI o di altri Enti di normalizzazione appartenenti agli Stati membri dell’Unione europea o che sono parti contraenti dell’accordo sullo spazio economico europeo, si considerano eseguiti secondo la regola dell’arte.
Si noti, però, che per quanto attiene alla ripartizione della spesa nella contabilizzazione, il Legislatore non rimette totalmente la definizione dei criteri della spesa all’UNI. Allo stesso, infatti, in poche righe detta i principi cui esso si deve ispirare. Pertanto, l’articolo 26 comma 5 della Legge 10/1991 prevede che la ripartizione deve essere effettuata sulla base dei “consumi effettivi”.
Il D. Lgs. 102/2014 precisa che sono “effettivi” i “prelievi volontari di energia termica utile”, ovvero il calore che viene prelevato dai singoli corpi scaldanti mediante azione sulla valvola termostatica. La norma prevede anche che sono considerati connessi alla contabilizzazione anche “i costi generali per la manutenzione dell’impianto”. Resta all’UNI (il quale ha delegato al CTI - Comitato Termotecnico Italiano -) il compito di individuare come calcolare i prelievi volontari. Pertanto, nessuna funzione legislativa viene assegnata ad organismo diverso dalle Camere. Allo stesso spetta solo quella funzione tecnica che gli è propria.
Le prime riflessioni portano quindi a ritenere che per le spese di riscaldamento, laddove gli impianti siano forniti di contabilizzazione (pur in assenza di termoregolazione), non trova più applicazione l’articolo 1123 del codice civile. Conseguentemente sfugge ai condomini la possibilità di ripartire le spese stesse in base a criteri diversi seppur approvati all’unanimità o previsti in regolamenti aventi natura contrattuale.
La ripartizione della spesa, infatti, viene considerata dal Legislatore utile per favorire il contenimento dei consumi energetici. Ne consegue che la suddivisione tra i condomini non svolge più solo un ruolo interno al condominio inteso a disciplinare i rapporti tra privati, ma assume un ruolo superiore, sino a diventare utile per la società.


Fonte Amministrare Immobili
a cura di Edoardo Riccio
Coordinatore Giuridico Csn


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