mercoledì 16 ottobre 2013

Il conto corrente condominiale



La L. 220 del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, c.d. “riforma del condominio”, ha introdotto l’obbligo a carico dell’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” e correlativamente ha disposto che “ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” (art. 1129, comma VII c.c.).
Prima della riforma, sia la giurisprudenza di merito (Trib. Milano, 8 settembre 1991, Trib. Torino, 3 maggio 2000, Trib. Salerno 3 maggio 2011) sia quella di legittimità si erano più volte pronunciate sull’obbligatorietà dell’apertura di un conto corrente condominiale, al fine di scongiurare il problema relativo alla confusione del patrimonio personale dell’amministratore con quello del condominio.
Il nuovo comma VII dell’art. 1129 c.c. ha recepito l’ormai consolidata corrente giurisprudenziale che, pur in assenza di specifiche norme, stabiliva che l’amministratore fosse tenuto, anche senza autorizzazione da parte dell’assemblea, a far confluire ogni versamento delle quote condominiali su un apposito conto corrente intestato al condominio (Cass. Civ. 10 maggio 2012 n. 7162).
La norma ricordata richiede, però, alcune precisazioni sia sul piano interpretativo, sia su quello applicativo e pratico.

Sul piano interpretativo:

  1. L’inderogabilità della norma e le sue conseguenze. Occorre precisare che l’art. 1129, VII comma c.c. è una norma inderogabile, così come disposto espressamente dall’art. 1138, IV comma c.c.; pertanto, un’eventuale delibera dell’assemblea che stabilisca la non apertura del conto è da considerarsi nulla e, in quanto tale, impugnabile in qualsiasi tempo e da chiunque vi abbia interesse. L’obbligo di apertura del conto corrente sussiste, indipendentemente dal numero dei condomini, ogni qualvolta vi sia un amministratore regolarmente nominato dall’assemblea. Ne consegue che, anche per i condominii per cui la nomina dell’amministratore è facoltativa (condominii con meno di otto condomini), laddove questa avvenga, il soggetto nominato sarà tenuto ad aprire un conto corrente intestato al condominio. L’art. 1129, al comma XII, considera come grave irregolarità sia la mancata apertura e il mancato utilizzo del conto corrente, sia una gestione di questo che possa ingenerare confusione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non adempia l’obbligo normativo di apertura del conto ed utilizzazione del medesimo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore; in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.
  2. Il diritto dei condomini a prendere visione della rendicontazione.L’articolo in esame stabilisce, poi, il diritto di ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Dal tenore letterale della norma pare doversi escludere che il condomino possa quindi rivolgersi direttamente all’istituto bancario, dovendo invece richiedere copia della predetta documentazione al proprio amministratore. L’obiettivo del legislatore della riforma è stato quello di garantire il diritto di accesso dei condomini alla rendicontazione tutelando, però, anche la posizione dell’istituto di credito. Per quest’ultimo, infatti, sarebbe estremamente difficile accertare l’effettiva titolarità del diritto in capo al soggetto richiedente laddove fosse direttamente il condomino a pretendere di poter visionare gli estratti conto. Sul punto si è recentemente pronunciato anche l’Arbitro Bancario e Finanziario, rivedendo il suo precedente orientamento. In passato, infatti, il Collegio Arbitrale aveva disposto che il singolo condomino potesse ricevere copia dell’estratto conto direttamente dall’Istituto di credito - ciò sul presupposto che il condominio dovesse essere considerato un ente di gestione sfornito di personalità giuridica - e che il relativo amministratore agisse quale rappresentante dei partecipanti alla comunione (decisione n. 814 del 2011). Con decisione n. 400 del 21 gennaio 2014, l’Arbitro Bancario e Finanziario ha, invece, ritenuto che, alla luce della riforma, il diritto di ciascun condomino a prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione della banca non può essere esercitato direttamente, bensì solo attraverso l’amministratore. Sul punto si è, altresì, pronunciato il Garante della privacy, che - con comunicazione n. 387 del 23 aprile 2014 - ha ribadito che i condomini possono ottenere, seppur attraverso l’amministratore, la copia dei documenti bancari senza alcuna limitazione, anche se questi ultimi contengono dati personali di terzi soggetti.
  3. Le conseguenze sulla contabilità. L’introduzione dell’obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha anche evidenti ripercussioni sul rendiconto e sulla contabilità. Ciò perché i movimenti del conto corrente in entrata e in uscita devono essere riportati entro 30 giorni sul registro di contabilità del condominio, rendendo così possibile un immediato riscontro tra le spese e gli incassi indicati sull’estratto conto ed i movimenti riportati su tale registro.

Sul piano applicativo e pratico:

  1. L’amministratore può ricevere ed effettuare pagamenti in contanti - entro i limiti previsti dalla legge - non essendovi un espresso divieto in tal senso. Gli importi ricevuti non devono però essere versati in cassa, ma sull’apposito conto corrente, al fine di garantire la massima trasparenza e tracciabilità delle operazioni svolte.
  2. E’ altresì consentito l’utilizzo del POS e delle carte di credito da parte dell’amministratore.
  3. La gestione telematica del conto corrente resta demandata in capo all’amministratore, il quale non è tenuto a divulgarne le credenziali di accesso.
  4. Laddove si tratti di supercondominio, ogni condominio che lo compone e lo stesso supercondominio devono essere intestatari di un proprio conto corrente.
  5. Il nuovo amministratore deve procedere al mutamento dell’intestazione del conto corrente aperto dal predecessore, fornendo copia della delibera. Può, altresì, chiudere il precedente conto ed aprirne uno nuovo, salvo essere chiamato a rispondere per eventuali spese non preventivate ai fini di tale variazione. Per aprire un nuovo conto corrente nell’interesse del condominio non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea; detta autorizzazione è invece richiesta se l’amministratore intende aprire a favore del condominio una specifica linea di credito con la banca.
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