Condominio News - Il condominio a portata di mano: REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE

La raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

Il legislatore, con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha modificato e integrato gli articoli del codice civile inerenti al condominio.

In particolare, ha attribuito all’amministratore, nuovi compiti, la cui violazione, spesso, comporta la revoca per grave inadempimento, pure dovendosi applicare l’art. 1455 codice civile, che concerne la valutazione, da parte del magistrato, della gravità dell’inadempimento, contemperando i reciproci interessi di costui e dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4314); un inadempimento non grave può determinare, comunque, il risarcimento dei danni se provocati e dimostrabili (Cass. civ., Sez. II, 16 giugno 2016, n. 12466), ma non consente, al magistrato, di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 codice civile.

Si rammenta che l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore per qualsiasi motivo e in ogni tempo, costituendo un suo diritto potestativo.

Nell’ipotesi sia supportata da una giusta causa, la revoca si identifica con la risoluzione del contratto di mandato, stipulato ex art. 1129, comma XV, codice civile, equiparandosi la giusta causa con un inadempimento dell’amministratore.

Quindi, la circostanza che lo stesso legislatore consideri gravi le fattispecie che elenca nel comma XII dell’art. 1129 codice civile, è dal medesimo edulcorata con l’indicazione che il giudice “può” revocarlo non “deve” revocarlo.

IL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE

Il n. 6 dell’art. 1130 codice civile stabilisce che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che costituisce un suo onere amministrativo di gestione del condominio. Si deve prendere in considerazione, principalmente, il termine “curare”; esso impone all’amministratore, non solo, la redazione del registro ex novo, per esempio, in quanto si tratta di un fabbricato di nuova costruzione, ma anche il suo costante aggiornamento al fine di poter consentire ai condomini di poterlo visionare, ai sensi dell’art. 1129, comma II, codice civile, seppure con le modalità decise dallo stesso amministratore.

Il legislatore stabilisce quali siano gli elementi che costituiscono il registro:

Generalità complete, compreso il codice fiscale, e residenza e domicilio dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento.
Dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
Dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni del condominio.

Ciascuna di queste espressioni crea problemi interpretativi.

Innanzi tutto, si deve rilevare che la raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

In questo senso ha rilievo il disposto del comma V dell’art. 63 disp. att. codice civile, considerato che è titolare di un diritto reale soltanto colui che è diventato, per esempio, proprietario di un appartamento in virtù di un rituale contratto di compravendita; infatti, la sottoscrizione di un mero preliminare o la stipulazione di un contratto, così detto, rent to buy, non trasferisce la proprietà di un immobile.

Nell’ipotesi di leasing immobiliare, condomino è la società concedente e non l’utilizzatore.

Considerato che l’amministratore ha un preciso obbligo di compilare diligentemente il registro (Trib. Milano, Sez. XIII, dr. Di Plotti, ord., 18 novembre 2013), questi deve poter dimostrare, nell’ipotesi di vertenza inerente alla sua revoca, non solo di esserne in possesso, ma anche che questo è completo con tutti i dati richiesti dalla legge.

Pure svolgendo una funzione di pubblicità-notizia, anche ai fini della lotta all’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ai sensi dell’art. 3, comma X bis, d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il registro de quo ha natura privata e la prova, sopra indicata, può essere fornita producendo le p.e.c. scambiate tra amministratore e condomino, la busta della raccomandata con cui, quest’ultimo, comunica un’intervenuta variazione, la ricevuta di ritorno della raccomandata con la quale l’amministratore richiede informazioni; tutti i documenti devono essere conservati dall’amministratore, anche se non deve allegarli al precitato registro. Del resto il legislatore non ha prescritto alcuna modalità specifica di comunicazione e, essendo prevista la forma scritta, sono applicabili per analogia le forma previste nell’art. 1117 ter codice civile e nell’art. 66 disp. att. codice civile.

LE CRITICITÀ

A) Dati anagrafici dei titolari di diritti

La raccolta dei dati anagrafici deve essere effettuata dall’amministratore, titolare del loro trattamento, in osservanza dei principi stabiliti dall’art. 11 del d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196; si ricorda che non è necessario il consenso dei condomini e degli aventi diritto poiché, per registrarli, da una parte l’amministratore adempie a un obbligo di legge e dall’altra molti dati possono essere prelevati da pubblici registri conoscibili da chiunque, ai sensi dell’art. 24 dell’anzidetto decreto legislativo.

“Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal codice del privacy, ex d. lgs. n. 196/2003”. (Il condominio e la privacy, Garante per la protezione dei dati personali, Memorandum 10 ottobre 2013).

Considerato lo scopo della norma, è possibile riportare nella scheda di ciascun titolare di diritti reali, la residenza, o il domicilio, anche se non riferiti allo stabile condominiale amministrato, al fine di poter correttamente inviare la convocazione d’assemblea; identica finalità ha l’inserimento dell’e-mail, specialmente se corrispondente a un indirizzo di posta certificata.

Ugualmente legittimo è l’inserimento delle utenze telefoniche (fisse, cellulari e fax), che non devono, però, essere divulgate a terzi.

Si deve trattare di dichiarazioni personali riportanti i dati richiesti, senza che i condomini debbano allegarvi atti o loro copie (Provvedimento Garante Privacy 19 febbraio 2015, n. 106).

Inoltre, se il concetto di proprietario è indiscutibile, lo è anche quello di usufruttuario, nonché di titolare di un diritto d’uso o di abitazione, ritenuto che a questi diritti reali, così detti, minori si applica la disciplina dell’usufrutto ex art. 1026 codice civile. Non sono, viceversa, da prendere in considerazione né i titolari di diritti di servitù su parti comuni, né i titolari di ipoteche; infatti, entrambi non sono comproprietari di beni condominiali.

Il diritto di servitù (artt. 1027 e segg. codice civile) su un bene, quale fondo servente, inerisce all’utilizzazione di questo e l’ipoteca (artt. 2808 e segg. codice civile) è un diritto reale di garanzia.

B) I conduttori

I diritti personali di godimento, così come definiti dalla dottrina, in quanto aventi le caratteristiche relative al godimento di un bene immobile e a un diritto di credito, ineriscono ai contratti di locazione e di comodato. La conoscenza delle generalità dei conduttori rileva, altresì, ai fini di agire nei loro confronti per conseguire coattivamente il rispetto del regolamento di condominio e l’adempimento del disposto dell’art. 1117 quater codice civile ovvero per la loro convocazione in assemblea; la fattispecie in questione costituisce un aspetto dell’evoluzione sociale che il condominio sta subendo.

A rafforzare la disposizione de qua, l’art. 1, comma LIX, legge 28 dicembre 2015, n. 208, nell’integrare l’art. 13 legge n. 431/1998, ha così stabilito: […] È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile […].

C) I dati catastali

I documenti dell’Agenzia delle Entrate, già Catasto, sono pubblici, ma la loro consultazione è riservata al proprietario dell’immobile o suo delegato.

Considerato il termine “dati”, utilizzato dal legislatore, si deve ritenere che i proprietari delle singole unità immobiliari costituenti l’edificio condominiale debbano dichiarare, sotto la loro personale responsabilità, esclusivamente la data dell’accatastamento, nonché, il foglio, il mappale, il subalterno e il numero dei vani dell’appartamento, senza alcun riferimento alla rendita catastale, che è un dato fiscale.

Nessun documento, ut supra dedotto, deve essere allegato alla comunicazione. Nell’ipotesi di falsa indicazione dei suddetti dati, il condomino non può essere denunciato ex art. 483 codice penale, considerato che la dichiarazione è rivolta a un privato e non a un pubblico ufficiale; la Corte Suprema di Cassazione ha sempre ribadito che l’amministratore svolge un’attività di ufficio privato (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148). Tutt’al più qualora il condominio possa dimostrare di aver subito un danno, non necessariamente ingiusto, dalla dichiarazione falsa del condomino, questi può essere multato con una sanzione pecuniaria civile da 200,00 a 12.000,00 euro ex art. 4, comma IV, lettera a), d. lgs. 15 gennaio 2016, n. 7.

D) Le condizioni di sicurezza

Su questo argomento è intervenuto il d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, che, sotto alcuni profili, ha peggiorato la responsabilità dell’amministratore.

Infatti, il testo originario dell’art. 1130 codice civile, si riferiva ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle singole unità abitative, con i dubbi che l’errata comunicazione da parte del condomino determinava. Con il nuovo testo, l’amministratore risponde personalmente per una non completa o non idonea raccolta dei dati, concernenti le precitate condizioni di sicurezza, nella sua qualifica di rappresentante ex lege del condominio. Il legislatore, pur avendo usato il termine “parti”, si deve ritenere che non abbia voluto riferirsi soltanto alla struttura del fabbricato, per esempio, le scale o il cortile, che può essere dissestato, ma anche agli impianti in esso collocati, per esempio, l’ascensore o la centrale termica.

Anche in questo caso nel registro in esame devono essere riportati soltanto i dati senza che ne siano allegati gli eventuali documenti.

I dati presuppongono, però, l’esistenza della documentazione. Per esempio, per la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici, è necessario indicare la data del rilascio ovvero per l’impianto dell’ascensore deve essere indicata la data del contratto con la ditta manutentrice ma, evidentemente, l’amministratore deve possederne i relativi documenti. Il registro è un’arma a doppio taglio; infatti, se si sia troppo analitici si corre il rischio di omettere un rilievo importante, con le conseguenze sanzionate dall’art. 40 codice penale in caso di evento delittuoso, per esempio, non aver indicato le date della documentazione prescritta dalla, così detta, Direttiva Macchine per il cancello motorizzato ovvero del contratto con il tecnico responsabile del controllo e della manutenzione dei manufatti in amianto presenti nel condominio.

Devo ritenere che gli interventi o le omissioni, apportati o meno agli impianti degli appartamenti di proprietà solitaria, se potenzialmente lesivi delle parti comuni, coinvolgano l’amministratore ai sensi dell’art. 1122 codice civile, se a sua conoscenza; in caso contrario, la mancata iscrizione nel registro dell’anagrafe condominiale e il verificarsi di un evento dannoso ai beni condominiali, non può essere imputato al medesimo.

I DUBBI RESIDUI

A) L’addebito dei costi al responsabile

Il legislatore ha stabilito che i condomini debbano, non solo ab origine, comunicare i dati sopra elencati, ma anche segnalare ogni variazione intervenuta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, di mancanza o d’incompletezza delle comunicazioni, termine plurale per indicare le ipotesi indicate, deve richiedere con raccomandata, meglio se con avviso di ricevimento, le informazioni necessarie.

Nel caso il condomino reiteri la sua omissione, decorsi trenta giorni dalla richiesta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie.

L’addebito dei costi al condomino inadempiente, certamente non costituisce una spesa condominiale e, dunque, qualora lo stesso non provveda spontaneamente ad assolverli, l’amministratore non può inserirlo nel rendiconto consuntivo e, una volta approvato, ricorrere ex art. 63, comma I, disp. att. codice civile.

Non si tratta, infatti, di un credito certo e liquido e conseguentemente non è esigibile.

Il pagamento di questo costo ha natura risarcitoria, il cui quantum deve essere stabilito dal magistrato.

In questo caso, si può ricorrere all’Autorità giudiziaria ex art. 702 bis codice procedura civile, producendo le fatture dei professionisti incaricati dall’amministratore ovvero, se le ricerche sono state dal medesimo direttamente espletate, le ricevute dei pagamenti effettuati e il verbale dell’assemblea che ha approvato l’importo a lui dovuto a titolo di compenso per questo incombente ex art. 1129, comma XIV, codice civile.

B) Il condomino apparente

La giurisprudenza ha, da tempo, fissato due principi fondamentali inerenti al recupero coatto delle spese condominiali dovute dal condomino moroso:

L’azione va radicata nei confronti del condomino effettivo e non del condomino apparente (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824).
Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. codice civile, non può essere richiesto nei confronti di chi non è più condomino per aver alienato la sua unità immobiliare (Cass. civ., Sez. VI, 21 luglio 2012, n. 12841).

Con il registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore, soprattutto se subentrante, deve fare riferimento a questo, che ha una funzione, come già rilevato, di una peculiare pubblicità-notizia. Si potrebbe ritenere che siano stati modificati i principi sopra esposti e che, pertanto, la convocazione per un’assemblea inviata a colui che non è più condomino, è perfettamente valida, così come la delibera che sia stata dal medesimo approvata.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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giovedì 29 dicembre 2016

REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE - compiti e poteri dell’amministratore

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