Contabilizzazione: Le due alternative (NOVITA' norma uni 10200)

Vi sono due diverse modalità per la ripartizione della spesa del riscaldamento a seguito dell’adozione dei sistemi di contabilizzazione e termoregolazione.

La prima è il rinvio fatto dall’articolo 9 comma 5 lettera d) del D. Lgs. 102/2014, alla norma UNI 10200. Alla data odierna è in vigore la norma approvata nel 2015. E’ però all’esame dell’UNI la nuova versione che, presumibilmente vedrà la luce entro la fine del corrente anno 2016 o nei primi mesi del 2017. Tale ultima norma, tra le altre cose, dovrebbe anche contenere i criteri di calcolo per la ripartizione nelle così dette “seconde case”, caratterizzate da una occupazione discontinua.

Ricorrendo alla norma UNI occorre anche procedere al calcolo della nuova tabella millesimale per la ripartizione delle dispersioni di rete, della manutenzione ordinaria, del terzo responsabile e della forza motrice.

Negli edifici serviti da un impianto di distribuzione verticale sarà anche necessario calcolare le dispersioni della rete, solitamente espresse in una percentuale.

In caso, invece, di distribuzione a zona (o così detta orizzontale) tale determinazione non è necessaria. Infatti la quantità delle dispersioni viene calcolata a seguito di differenza tra la somma dei consumi rilevati nelle singole unità immobiliari ed il totale complessivo dei consumi dell’edificio. Non sembrerebbe infatti possibile continuare ad utilizzare la precedente tabella millesimale del riscaldamento solitamente calcolata in base alla superficie scaldante o ai metri quadri. Tale criterio di formazione dei millesimi non è più rispettoso del criterio proporzionale in quanto ciò che rileva è la quantità di energia potenzialmente necessaria per raggiungere il grado di comfort (il fabbisogno energetico).

Si ritiene che la delibera contraria all’adozione della nuova tabella a favore di quella precedente sia viziata da nullità. Riflessioni sul punto portano a ritenere il D. Lgs. 102/2014, il quale richiama la UNI 10200, norma imperativa e, in quanto tale, non derogabile.

E’ la stessa norma UNI 10200 a prevedere che per il calcolo dei nuovi millesimi sia necessario il ricorso al fabbisogno energetico delle singole unità immobiliari.

Ai fini del calcolo del fabbisogno energetico, il tecnico dovrà utilizzare le norme UNI TS 11300 ma non dovrà ignorare quanto previsto dall’articolo 68 comma 2 delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Non dovranno quindi essere considerate quelle migliorie apportate all’interno delle singole unità immobiliari anche se le stesse hanno effettivamente diminuito il fabbisogno energetico. Non dovranno quindi essere considerati i doppi vetri o le eventuali coibentazioni interne dei singoli alloggi.

Tali interventi vedranno una minore necessità di prelievo di calore e, quindi, una riduzione della quota a consumo.

Diverso è il caso del nuovo criterio di ripartizione della spesa introdotto dal D. Lgs. 141/2016 che ha apportato integrazioni al D. Lgs. 102/2014. Qualora siano comprovate, tramite apposita relazione tecnica asseverata, differenze di fabbisogno termico per metro quadro tra le unità immobiliari costituenti il condominio o l’edificio polifunzionale superiori al 50 per cento, l’assemblea potrà decidere se applicare o meno la UNI 10200.

In tale seconda ipotesi, non sarà nemmeno più necessario calcolare la nuova tabella millesimale. E’ la legge stessa, in questo caso, a dettare il criterio per la ripartizione delle dispersioni di rete e degli altri costi.

Il calcolo del fabbisogno, però, deve essere effettuato ugualmente. In questo caso, tuttavia, non essendo lo stesso necessario per calcolare una proporzione, ma dovendo invece effettuare una “fotografia” dell’edificio in termini di fabbisogni, il tecnico dovrà considerare lo stato attuale dell’involucro edilizio, comprendendo, così, anche le migliorie quali, ad esempio, i doppi vetri.

Non appare di immediata interpretazione il riferimento alla differenza.

Verrebbe da ritenere che il riferimento al metro quadro indichi la necessità di individuare il fabbisogno di ciascuna unità immobiliare. Questi, sommati tra loro, consentiranno di individuare la media del fabbisogno per l’intero edificio. Tale dato dovrebbe essere il riferimento per verificare la differenza.

In ogni caso il riferimento al fabbisogno è tale da far sì che non debbano essere considerati solo gli appartamenti posti all’ultimo piano o al piano pilotis, ma anche, ad esempio, i fabbisogni di quelli esposti a nord.

Nel caso in cui le differenze dovessero essere superiori al 50%, l’assemblea potrà decidere di non applicare la norma UNI 10200.

Sussistendo tale differenza, non sembrerebbe di intendere che sia obbligatorio non applicare la norma UNI, ma venga lasciata all’assemblea la facoltà di scegliere.

Non avendo previsto una maggioranza, si ritiene che la stessa potrebbe essere quella necessaria per l’approvazione del nuovo criterio ai sensi dell’articolo 26 comma 5 legge 10/1991: la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà dei millesimi.

Questi, infatti, servono a compensare le dispersioni dall’involucro. La norma, invece, richiama espressamente i soli prelievi, indipendentemente dalla necessità che li ha creati (le dispersioni).

La restante parte potrà essere ripartita con criteri diversi rispetto alla tabella millesimale prevista dalla UNI 10200 quali, ad esempio, i metri quadri o i metri cubi utili, oppure secondo le potenze installate. Probabilmente la vecchia tabella millesimale del riscaldamento soddisfa tali requisiti e potrebbe essere nuovamente utilizzata.

Non applicando la UNI 10200, sarà l’assemblea a decidere che al massimo il 30% potrà essere ripartito sulla base dei criteri indicati dal legislatore. Non sembrerebbe più necessario procedere a far calcolare le dispersioni di rete.

In ogni caso, sembra che nemmeno nella parte percentuale residuale sia possibile utilizzare criteri di ripartizione che facciano riferimento alle dispersioni dall’involucro. Quindi nemmeno in questa sede possono essere introdotti i coefficienti correttivi.

Si avrebbe pertanto una norma che consente di non ricorrere alla UNI 10200 qualora vi siano forti differenze di fabbisogno determinate dalle dispersioni. Tuttavia, nella determinazione del criterio di ripartizione, le dispersioni dalle parti comuni non possono essere utilizzate per la determinazione dei criteri di ripartizione.

Per la quota a consumo, che deve essere almeno il 70% della spesa ripartita sulla base degli effettivi prelievi volontari di energia termica utile (cioè il calore rilasciato dai termosifoni), non sembrerebbe vi siano rilevanti differenze in caso di applicazione o meno della UNI 10200.

La differenza tra le due ipotesi sembra limitata alla ripartizione dei restanti costi nella parte in cui, non dovendo utilizzare il fabbisogno energetico al fine del calcolo della tabella millesimale, gli appartamenti sfavoriti non vengono penalizzati due volte.

Non vi dovrebbero essere risparmi in riferimento al professionista.

Infatti, senza il calcolo del fabbisogno, l’assemblea non ha gli strumenti per effettuare la scelta consentita dal legislatore.

In ogni caso, quindi, occorre il calcolo del fabbisogno.

di Edoardo Riccio

Coordinatore Giuridico CSN

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martedì 18 ottobre 2016

Contabilizzazione: Le due alternative (NOVITA' norma uni 10200)

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