[I]. Qualora l'assemblea dei condomini abbia deliberato di promuovere una lite o di resistere a una domanda, il condomino dissenziente, con atto notificato all'amministratore, può separare la propria responsabilità in ordine alle conseguenze della lite per il caso di soccombenza. L'atto deve essere notificato entro trenta giorni da quello in cui il condomino ha avuto notizia della deliberazione.
[II]. Il condomino dissenziente ha diritto di rivalsa per ciò che abbia dovuto pagare alla parte vittoriosa.
[III]. Se l'esito della lite è stato favorevole al condominio, il condomino dissenziente che ne abbia tratto vantaggio è tenuto a concorrere nelle spese del giudizio che non sia stato possibile ripetere dalla parte soccombente.
La L. 220 del 2012, entrata in vigore il 18 giugno 2013, c.d. “riforma del condominio”, ha introdotto l’obbligo a carico dell’amministratore di “far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio, su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio” e correlativamente ha disposto che “ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, può chiedere di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica” (art. 1129, comma VII c.c.).
Prima della riforma, sia la giurisprudenza di merito (Trib. Milano, 8 settembre 1991, Trib. Torino, 3 maggio 2000, Trib. Salerno 3 maggio 2011) sia quella di legittimità si erano più volte pronunciate sull’obbligatorietà dell’apertura di un conto corrente condominiale, al fine di scongiurare il problema relativo alla confusione del patrimonio personale dell’amministratore con quello del condominio.
Il nuovo comma VII dell’art. 1129 c.c. ha recepito l’ormai consolidata corrente giurisprudenziale che, pur in assenza di specifiche norme, stabiliva che l’amministratore fosse tenuto, anche senza autorizzazione da parte dell’assemblea, a far confluire ogni versamento delle quote condominiali su un apposito conto corrente intestato al condominio (Cass. Civ. 10 maggio 2012 n. 7162).
La norma ricordata richiede, però, alcune precisazioni sia sul piano interpretativo, sia su quello applicativo e pratico.
Sul piano interpretativo:
L’inderogabilità della norma e le sue conseguenze. Occorre precisare che l’art. 1129, VII comma c.c. è una norma inderogabile, così come disposto espressamente dall’art. 1138, IV comma c.c.; pertanto, un’eventuale delibera dell’assemblea che stabilisca la non apertura del conto è da considerarsi nulla e, in quanto tale, impugnabile in qualsiasi tempo e da chiunque vi abbia interesse. L’obbligo di apertura del conto corrente sussiste, indipendentemente dal numero dei condomini, ogni qualvolta vi sia un amministratore regolarmente nominato dall’assemblea. Ne consegue che, anche per i condominii per cui la nomina dell’amministratore è facoltativa (condominii con meno di otto condomini), laddove questa avvenga, il soggetto nominato sarà tenuto ad aprire un conto corrente intestato al condominio. L’art. 1129, al comma XII, considera come grave irregolarità sia la mancata apertura e il mancato utilizzo del conto corrente, sia una gestione di questo che possa ingenerare confusione tra il patrimonio dell’amministratore e quello del condominio. Nell’ipotesi in cui l’amministratore non adempia l’obbligo normativo di apertura del conto ed utilizzazione del medesimo, i condomini, anche singolarmente, possono chiedere la convocazione dell’assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all’amministratore; in caso di mancata revoca da parte dell’assemblea, ciascun condomino potrà rivolgersi all’autorità giudiziaria.
Il diritto dei condomini a prendere visione della rendicontazione.L’articolo in esame stabilisce, poi, il diritto di ciascun condomino, per il tramite dell’amministratore, di prendere visione ed estrarre copia, a proprie spese, della rendicontazione periodica. Dal tenore letterale della norma pare doversi escludere che il condomino possa quindi rivolgersi direttamente all’istituto bancario, dovendo invece richiedere copia della predetta documentazione al proprio amministratore. L’obiettivo del legislatore della riforma è stato quello di garantire il diritto di accesso dei condomini alla rendicontazione tutelando, però, anche la posizione dell’istituto di credito. Per quest’ultimo, infatti, sarebbe estremamente difficile accertare l’effettiva titolarità del diritto in capo al soggetto richiedente laddove fosse direttamente il condomino a pretendere di poter visionare gli estratti conto. Sul punto si è recentemente pronunciato anche l’Arbitro Bancario e Finanziario, rivedendo il suo precedente orientamento. In passato, infatti, il Collegio Arbitrale aveva disposto che il singolo condomino potesse ricevere copia dell’estratto conto direttamente dall’Istituto di credito - ciò sul presupposto che il condominio dovesse essere considerato un ente di gestione sfornito di personalità giuridica - e che il relativo amministratore agisse quale rappresentante dei partecipanti alla comunione (decisione n. 814 del 2011). Con decisione n. 400 del 21 gennaio 2014, l’Arbitro Bancario e Finanziario ha, invece, ritenuto che, alla luce della riforma, il diritto di ciascun condomino a prendere visione ed estrarre copia della rendicontazione della banca non può essere esercitato direttamente, bensì solo attraverso l’amministratore. Sul punto si è, altresì, pronunciato il Garante della privacy, che - con comunicazione n. 387 del 23 aprile 2014 - ha ribadito che i condomini possono ottenere, seppur attraverso l’amministratore, la copia dei documenti bancari senza alcuna limitazione, anche se questi ultimi contengono dati personali di terzi soggetti.
Le conseguenze sulla contabilità. L’introduzione dell’obbligo di apertura del conto corrente condominiale ha anche evidenti ripercussioni sul rendiconto e sulla contabilità. Ciò perché i movimenti del conto corrente in entrata e in uscita devono essere riportati entro 30 giorni sul registro di contabilità del condominio, rendendo così possibile un immediato riscontro tra le spese e gli incassi indicati sull’estratto conto ed i movimenti riportati su tale registro.
Sul piano applicativo e pratico:
L’amministratore può ricevere ed effettuare pagamenti in contanti - entro i limiti previsti dalla legge - non essendovi un espresso divieto in tal senso. Gli importi ricevuti non devono però essere versati in cassa, ma sull’apposito conto corrente, al fine di garantire la massima trasparenza e tracciabilità delle operazioni svolte.
E’ altresì consentito l’utilizzo del POS e delle carte di credito da parte dell’amministratore.
La gestione telematica del conto corrente resta demandata in capo all’amministratore, il quale non è tenuto a divulgarne le credenziali di accesso.
Laddove si tratti di supercondominio, ogni condominio che lo compone e lo stesso supercondominio devono essere intestatari di un proprio conto corrente.
Il nuovo amministratore deve procedere al mutamento dell’intestazione del conto corrente aperto dal predecessore, fornendo copia della delibera. Può, altresì, chiudere il precedente conto ed aprirne uno nuovo, salvo essere chiamato a rispondere per eventuali spese non preventivate ai fini di tale variazione. Per aprire un nuovo conto corrente nell’interesse del condominio non è richiesta l’autorizzazione dell’assemblea; detta autorizzazione è invece richiesta se l’amministratore intende aprire a favore del condominio una specifica linea di credito con la banca.
Modifiche alla disciplina del condominio negli edifici
Art. 2
1. Dopo l'articolo 1117 del codice civile sono inseriti i seguenti:
"Art. 1117-bis. - (Ambito di applicabilità). - Le disposizioni del presente capo si applicano, in quanto compatibili, in tutti i casi in cui più unità immobiliari o più edifici ovvero più condominii di unità immobiliari o di edifici abbiano parti comuni ai sensi dell'articolo 1117.
Art. 1117-ter. - (Modificazioni delle destinazioni d'uso). - Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni.La convocazione dell'assemblea deve essere affissa per non meno di trenta giorni consecutivi nei locali di maggior uso comune o negli spazi a tal fine destinati e deve effettuarsi mediante lettera raccomandata o equipollenti mezzi telematici, in modo da pervenire almeno venti giorni prima della data di convocazione.La convocazione dell'assemblea, a pena di nullità, deve indicare le parti comuni oggetto della modificazione e la nuova destinazione d'uso.La deliberazione deve contenere la dichiarazione espressa che sono stati effettuati gli adempimenti di cui ai precedenti commi.Sono vietate le modificazioni delle destinazioni d'uso che possono recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o che ne alterano il decoro architettonico.
Art. 1117-quater. - (Tutela delle destinazioni d'uso). - In caso di attività che incidono negativamente e in modo sostanziale sulle destinazioni d'uso delle parti comuni, l'amministratore o i condomini, anche singolarmente, possono diffidare l'esecutore e possono chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione, anche mediante azioni giudiziarie. L'assemblea delibera in merito alla cessazione di tali attività con la maggioranza prevista dal secondo comma dell'articolo 1136.".
[I]. Il diritto di ciascun condomino sulle parti comuni, salvo che il titolo non disponga altrimenti, è proporzionale al valore dell’unità immobiliare che gli appartiene.
[II]. Il condomino non può rinunziare al suo diritto sulle parti comuni.
[III]. Il condomino non può sottrarsi all’obbligo di contribuire alle spese per la conservazione delle parti comuni, neanche modificando la destinazione d’uso della propria unità immobiliare, salvo quanto disposto da leggi speciali.
[IV]. Il condomino può rinunciare all’utilizzo dell’impianto centralizzato di riscaldamento o di condizionamento, se dal suo distacco non derivano notevoli squilibri di funzionamento o aggravi di spesa per gli altri condomini. In tal caso il rinunziante resta tenuto a concorrere al pagamento delle sole spese per la manutenzione straordinaria dell’impianto e per la sua conservazione e messa a norma.
CAPO IV - FORMAZIONE ED ORDINAMENTO DELLO SCHEDE ANAGRAFICHE DELLA POPOLAZIONE RESIDENTE E DEGLI ITALIANI RESIDENTI ALL'ESTERO
Art. 20. Schede individuali
1. A ciascuna persona residente nel comune deve essere intestata
una scheda individuale, sulla quale devono essere obbligatoriamente
indicati il cognome, il nome, il sesso, la data e il luogo di
nascita, il codice fiscale, la cittadinanza, l'indirizzo
dell'abitazione. Nella scheda sono altresì indicati i seguenti dati:
la paternità e la maternità, ed estremi dell'atto di nascita, lo
stato civile, ed eventi modificativi, nonché estremi dei relativi
atti, il cognome e il nome del coniuge, la professione o la
condizione non professionale, il titolo di studio, gli estremi della
carta d'identità, il domicilio digitale, la condizione di senza
fissa dimora.
2. Nella scheda riguardante i cittadini stranieri sono comunque
indicate la cittadinanza e gli estremi del documento di soggiorno.
3. Per le donne coniugate o vedove le schede devono essere
intestate al cognome da nubile.
4. Le schede individuali debbono essere tenute costantemente
aggiornate e devono essere archiviate quando le persone alle quali
sono intestate cessino di far parte della popolazione residente.
a) gli ostacoli fisici che sono fonte di disagio per la mobilità di chiunque ed in particolare di coloro che, per qualsiasi causa, hanno una capacità motoria ridotta o impedita in forma permanente o temporanea;
b) gli ostacoli che limitano o impediscono a chiunque la comoda e sicura utilizzazione di parti, attrezzature o componenti;
c) la mancanza di accorgimenti e segnalazioni che permettono l'orientamento e la riconoscibilità dei luoghi e delle fonti di pericolo per chiunque e in particolare per i non vedenti, per gli ipovedenti e per i sordi.
B) Per unità ambientale si intende uno spazio elementare e definito, idoneo a consentire lo svolgimento di attività compatibili tra loro.
C) Per unità immobiliare si intende una unità ambientale suscettibile di autonomo godimento ovvero un insieme di unità ambientali funzionalmente connesse, suscettibile di autonomo godimento.
D) Per edificio si intende una unità immobiliare dotata di autonomia funzionale, ovvero un insieme autonomo di unità immobiliari funzionalmente e/o fisicamente connesse tra loro.
E) Per parti comuni dell'edificio si intendono quelle unità ambientali che servono o che connettono funzionalmente più unità immobiliari.
F) Per spazio esterno si intende l'insieme degli spazi aperti, anche se coperti, di pertinenza dell'edificio o di più edifici ed in particolare quelli interposti tra l'edificio o gli edifici e la viabilità pubblica o di uso pubblico.
G) Per accessibilità si intende la possibilità, anche per persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di raggiungere l'edificio e le sue singole unità immobiliari e ambientali, di entrarvi agevolmente e di fruirne spazi e attrezzature in condizioni di adeguata sicurezza e autonomia.
H) Per visitabilità si intende la possibilità, anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale, di accedere agli spazi di relazione e ad almeno un servizio igienico di ogni unità immobiliare. Sono spazi di relazione gli spazi di soggiorno o pranzo dell'alloggio e quelli dei luoghi di lavoro, servizio ed incontro, nei quali il cittadino entra in rapporto con la funzione ivi svolta.
I) Per adattabilità si intende la possibilità di modificare nel tempo lo spazio costruito a costi limitati, allo scopo di renderlo completamente ed agevolmente fruibile anche da parte di persone con ridotta o impedita capacità motoria o sensoriale.
L) Per ristrutturazione di edifici si intende la categoria di intervento definita al titolo IV art. 31 lettera d) della legge n. 457 del 5.8.1978
M) Per adeguamento si intende l'insieme dei provvedimenti necessari a rendere gli spazi costruiti o di progetto conformi ai requisiti del presente decreto.
N) Per legge si intende la legge 9 gennaio 1989 n. 13 e successive modificazioni.
[I]. Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.
[II]. Se si tratta di cose destinate a servire i condomini in misura diversa, le spese sono ripartite in proporzione dell'uso che ciascuno può farne.
[III]. Qualora un edificio abbia più scale, cortili, lastrici solari, opere o impianti destinati a servire una parte dell'intero fabbricato, le spese relative alla loro manutenzione sono a carico del gruppo di condomini che ne trae utilità.
[I]. L’assemblea in prima convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino i due terzi del valore dell’intero edificio e la maggioranza dei partecipanti al condominio.
[II]. Sono valide le deliberazioni approvate con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell’edificio.
[III]. Se l’assemblea in prima convocazione non può deliberare per mancanza di numero legale, l’assemblea in seconda convocazione delibera in un giorno successivo a quello della prima e, in ogni caso, non oltre dieci giorni dalla medesima. L’assemblea in seconda convocazione è regolarmente costituita con l’intervento di tanti condomini che rappresentino almeno un terzo del valore dell’intero edificio e un terzo dei partecipanti al condominio. La deliberazione è valida se approvata dalla maggioranza degli intervenuti con un numero di voti che rappresenti almeno un terzo del valore dell’edificio.
[IV]. Le deliberazioni che concernono la nomina e la revoca dell’amministratore o le liti attive e passive relative a materie che esorbitano dalle attribuzioni dell’amministratore medesimo, le deliberazioni che concernono la ricostruzione dell’edificio o riparazioni straordinarie di notevole entità e le deliberazioni di cui agli articoli 1117-quater, 1120, secondo comma, 1122-ter nonché 1135, terzo comma, devono essere sempre approvate con la maggioranza stabilita dal secondo comma del presente articolo.
[V]. Le deliberazioni di cui all’articolo 1120, primo comma, e all’articolo 1122-bis, terzo comma, devono essere approvate dall’assemblea con un numero di voti che rappresenti la maggioranza degli intervenuti ed almeno i due terzi del valore dell’edificio.
[VI]. L’assemblea non può deliberare, se non consta che tutti gli aventi diritto sono stati regolarmente convocati.
[VII]. Delle riunioni dell’assemblea si redige processo verbale da trascrivere nel registro tenuto dall’amministratore.
