Tutto il Fisco a portata di Spid. La chiave unica di accesso alla Pa da oggi apre anche il cassetto fiscale

Registrare un contratto di locazione, consultare i dati catastali, visualizzare la propria posizione nel cassetto fiscale da oggi è ancora più semplice grazie al Sistema pubblico di identità digitale. Tutti i servizi web del Fisco entrano a far parte del mondo Spid, la chiave unica di accesso alla Pubblica amministrazione. Col provvedimento firmato oggi dal direttore di Agenzia delle entrate, Ernesto Maria Ruffini, la chiave unica di accesso viene estesa, anche grazie al supporto del partner tecnologico Sogei, a tutti i servizi online offerti dall’Amministrazione finanziaria. L’accesso tramite le credenziali Spid si affianca alle attuali modalità di autenticazione previste per i 7,3 milioni utenti dei servizi telematici dell’Agenzia (di questi 6,7 milioni sono utenti Fisconline).

L’universo Spid – Il Sistema pubblico di identità digitale (Spid) rappresenta il documento di identificazione online del cittadino. Attraverso un unico nome utente e un’unica password i cittadini possono utilizzare in modo semplice, veloce e sicuro i servizi erogati online da oltre 4mila Pubbliche Amministrazioni, connettendosi da computer. Un unico identificativo, quindi, per iscrivere i figli a scuola, prenotare una visita in ospedale, richiedere il Bonus Mamma, registrare un contratto di locazione, presentare la dichiarazione precompilata. E molto altro. Il sistema non consente la profilazione garantendo la protezione dei dati personali. Spid, nato nel marzo 2016, è stato scelto già da 2,3 milioni di persone, di cui il 61% donne e il 39% uomini.

Come ottenere le credenziali di accesso alla Pa web – Per ottenere Spid basta aver compiuto 18 anni ed avere un documento di riconoscimento, la tessera sanitaria con codice fiscale, un indirizzo e-mail valido e un numero di telefono. Bisogna registrarsi a scelta, sul sito di uno degli 8 gestori di identità digitale (Aruba, Infocert, Poste, Sielte, Tim, Register.it, Namirial, Intesa) e seguire i vari step per l’identificazione. Tutte le modalità di registrazione e tutte le possibilità per poter ottenere Spid sono disponibili su https://www.spid.gov.it/richiedi-spid. Il livello di sicurezza adottato (Spid Livello 2) corrisponde ad un’autenticazione forte a due fattori (password e PIN “dinamico”, ossia che cambia sempre ad ogni accesso), ed è lo stesso già implementato in fase di autenticazione ai servizi “Dichiarazione precompilata” e “Fatture e Corrispettivi”.

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Tutte le regole sulle locazioni brevi, pronta la guida delle Entrate

Su YouTube anche un video tutorial dell’Agenzia

Locazioni brevi, tutti i passi da seguire in una guida dedicata e in un video tutorial dell’Agenzia delle Entrate. Come e quando si applicano le nuove regole, come optare per la cedolare secca, come inviare i dati dei contratti, quando operare la ritenuta: sono questi i temi trattati nella nuova pubblicazione, disponibile nella sezione “L’Agenzia informa” del sito delle Entrate, che costituisce, anche con esempi pratici e tabelle, un prezioso vademecum per intermediari e locatori. Da oggi è inoltre disponibile il nuovo tutorial di Entrate in video, il canale YouTube dell’Agenzia, che spiega le novità normative e i nuovi obblighi per i soggetti intermediari e cittadini. Contemporaneamente, le Entrate puntano sulla formazione, con una videoconferenza con 105 sedi collegate, appena conclusasi, dedicata al personale e agli operatori del settore. A partire dal mese di novembre sarà inoltre attivo, sulla pagina Facebook dell’Agenzia, un apposito servizio di prima informazione attraverso il canale Messenger, con l’obiettivo di offrire risposte in tempo reale ai dubbi dei contribuenti interessati. 

Le regole per gli intermediari - La guida illustra le novità per chi esercita attività di intermediazione immobiliare sia tramite i canali tradizionali sia attraverso la gestione di portali telematici. Gli intermediari che intervengono nella conclusione dei contratti di locazione breve devono comunicare all’Agenzia delle Entrate i dati della locazione stipulata per il loro tramite. Inoltre, se intervengono anche nel pagamento o se incassano i corrispettivi sono tenuti ad applicare una ritenuta, pari al 21% del canone, da versare all’erario entro il mese successivo. La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. 

Ok alla cedolare secca per i locatori - Il decreto legge n. 50/2017 ha introdotto una specifica disciplina fiscale per le locazioni brevi, ossia per i contratti di locazione di immobili a uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, stipulati, dal 1° giugno 2017, tra persone fisiche al di fuori dell’attività di impresa. La guida spiega che per questi contratti, comprese le sublocazioni, il locatore può optare per il regime della cedolare secca assoggettando il reddito derivante dalla locazione all’imposta sostitutiva del 21% invece della tassazione ordinaria. 

I contratti possono essere conclusi direttamente dalle parti o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare o mediante piattaforme online. La guida è disponibile sul sito dell’Agenzia delle Entrate al seguente percorso: 

L’Agenzia > L’Agenzia comunica > Prodotti editoriali > Guide fiscali.

 Roma, 25 ottobre 2017

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Nuove regole per le locazioni brevi I chiarimenti dell’Agenzia per intermediari e portali online

A quali contratti si applica la nuova disciplina sulle locazioni brevi, chi sono gli attori coinvolti, cosa devono fare intermediari e locatori, chi opera le ritenute ed effettua le comunicazioni dei dati relativi ai contratti. Sono questi i punti centrali della circolare n. 24/E, con cui l’Agenzia delle Entrate chiarisce il perimetro degli adempimenti, anche alla luce delle questioni emerse nel corso del tavolo di confronto con le associazioni di categoria e i principali operatori interessati. 

Focus sulle caratteristiche dei contratti - Secondo quanto previsto dal Dl 50/2017 (manovra correttiva 2017), ai redditi che derivano dai contratti di locazione breve, stipulati dal 1° giugno 2017, può applicarsi, su opzione del locatore, il regime della cedolare secca con l’aliquota del 21%. Sono considerate locazioni brevi quelle di durata inferiore a 30 giorni, anche per finalità turistiche. Il termine deve essere considerato in relazione ad ogni singolo contratto, anche nel caso di più contratti stipulati nell’anno dalle stesse parti. Le nuove norme si applicano esclusivamente ai contratti stipulati tra persone fisiche che agiscono al di fuori dell’attività di impresa. 

Tipologia di immobili e servizi - Quanto agli immobili, restano fuori dalle nuove regole quelli situati all’estero e quelli che non hanno finalità abitative: la locazione deve quindi riguardare unità immobiliari situate in Italia e appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa la A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc), oppure singole stanze dell’abitazione. Il contratto può avere ad oggetto, oltre alla messa a disposizione dell’alloggio, la fornitura di biancheria, la pulizia dei locali, e tutti quei servizi strettamente funzionali alle esigenze abitative di breve periodo, come, ad esempio, la fornitura di collegamento wi-fi e di aria condizionata. Restano invece fuori i contratti che includono servizi non necessariamente correlati con la finalità residenziale dell’immobile, come per esempio la colazione, la somministrazione dei pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche. La circolare chiarisce inoltre che non è richiesta l’adozione di un particolare schema contrattuale.

I chiarimenti sulle sanzioni - Le ritenute si applicano ai canoni e ai corrispettivi derivanti da contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017: gli intermediari erano quindi tenuti a versarle entro il 16 luglio 2017. Tuttavia, nel rispetto dello Statuto dei diritti del contribuente e tenendo conto delle iniziali difficoltà incontrate dagli operatori, gli uffici dell’Agenzia potranno escludere le sanzioni per l’omessa effettuazione delle ritenute fino all’11 settembre 2017. Gli intermediari saranno comunque sanzionabili per le omesse o incomplete ritenute da effettuare a partire dal 12 settembre e da versare entro il 16 ottobre 2017. Resta in ogni caso fermo l’obbligo di comunicazione dei dati dei contratti stipulati a partire dal 1° giugno 2017 poiché l’adempimento deve essere effettuato nel 2018. Sull’argomento, la circolare chiarisce che l’incompleta o errata comunicazione dei dati del contratto non è sanzionabile se causata dal comportamento del locatore.

Gli intermediari coinvolti e l’applicazione della ritenuta - Le nuove regole riguardano tutti i soggetti attraverso i quali vengono stipulati contratti di locazione breve, a prescindere dal fatto che siano residenti o abbiano una stabile organizzazione in Italia. Non rilevano né la forma giuridica del soggetto che intermedia (forma individuale o associata) né la modalità con cui l’attività è svolta (che può riferirsi ai contratti di locazione stipulati on line e off line). La ritenuta va operata sull’intero importo indicato nel contratto di locazione breve che il conduttore è tenuto a versare al locatore. In ogni caso la materiale disponibilità delle somme impone all’intermediario di effettuare il prelievo del 21% a titolo di ritenuta da versare all’erario. In caso di pagamento tramite assegno bancario intestato al locatore, l’intermediario, non avendo la materiale disponibilità delle risorse finanziarie, non è quindi tenuto a trattenere la ritenuta, anche se l’assegno è consegnato al locatore per il suo tramite. 

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SOSTITUISCE LA SERRATURA PER 'RIAPPROPRIARSI' DELL'IMMOBILE LOCATO

Il proprietario locatore non può riprendersi l'immobile al termine della locazione sostituendo la serratura della porta, poiché questa condotta costituisce reato

Cassazione penale sent. 44286/2016

La vicenda si origina dal ritardo del conduttore nella restituzione dell'immobile locatogli. Il conduttore di un immobile destinato a civile abitazione può essere soggetto, nel caso di mancata riconsegna nei termini, ad un'azione di sfratto per finita locazione (art. 657 c.p.c.) e al risarcimento dei danni.
Al fine di ottenere la restituzione del bene il proprietario è tenuto ad agire solo giudizialmente, e non può farsi giustizia da sé, impedendo al conduttore l'accesso all'appartamento cambiando le serrature, tale condotta è illegittima e può comportare una condanna per esercizio arbitrario delle proprie ragioni con violenza sulle cose, reato previsto e punito dall'art. 392 del codice penale.
E' questo il principio ribadito dalla Corte di Cassazione penale con una sentenza resa in un caso avente ad oggetto uno "sfratto di fatto" commesso dal proprietario di un appartamento verso la sua ex convivente (Cass. pen. 13 settembre 2016 - 19 ottobre 2016 n. 44286). Secondo l'art. 392 del codice penale "chiunque, al fine di esercitare un preteso diritto, potendo ricorrere al giudice, si fa arbitrariamente ragione da sé medesimo, mediante violenza sulle cose, è punito, a querela della persona offesa, con la multa fino a cinquecentosedici euro". Agli effetti della legge penale, si ha violenza sulle cose allorché la cosa viene danneggiata o trasformata, o ne è mutata la destinazione.
Uno dei principi cardine del nostro ordinamento è il divieto di autotutela: non è consentito farsi giustizia da sé. Le ipotesi di autotutela nei rapporti tra privati sono rarissime e specificamente disciplinate della legge. Non vi rientra certamente lo sfratto del conduttore dall'immobile.
Nella sentenza in commento la Corte di Cassazione ha quindi specificato che "risponde del reato di cui all'art. 392 c.p. il proprietario di un immobile che, una volta scaduto il contratto di locazione, di fronte all'inottemperanza dell'obbligo di rilascio da parte del conduttore, anziché ricorrere al giudice con l'azione di sfratto, si fa ragione da sè, sostituendo la serratura della porta di accesso ed apponendovi un lucchetto (Sez. 6, n. 10066 del 18/01/2005, De Salvo, Rv. 230886, Sez. 6, n. 2888 del 26/11/1985, dep. 1986, Toscano, Rv. 172430)".

Amministrare Immobili

di Carlo Patti

Consulente legale

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L’imposta di registro per i contratti di locazione e gli adempimenti dell’amministratore

Registrare il contratto per l’intero periodo contrattuale, usufruendo di un abbattimento dell’imposta da corrispondere calcolata in una percentuale ottenuta moltiplicando la metà del saggio di interesse legale in vigore al momento in cui si stipula il contratto per il numero degli anni di durata del contratto.

• Ambito di applicazione

Ogni atto giuridico, in Italia, deve essere sottoposto a una imposizione fiscale sia per quanto riguarda il reddito prodotto, che può prevalentemente inerire alle imposte dirette, sia all’attività esplicata, che può viceversa riguardare le imposte indirette. Tra queste ultime, particolare rilievo per i contratti di locazione, riveste l’imposta di registro prevista, da ultimo, dal D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131. La tassazione dei contratti di locazione deve avvenire sull’importo del canone annuale che sconta una aliquota proporzionale del 2 per cento; a tale principio generale fanno eccezione i contratti sottoposti ad I.V.A., ai quali si deve applicare l’imposta in misura fissa, come si verifica nelle fattispecie dei contratti di affitto d’azienda o nei contratti di locazione di beni immobili destinati ad uso diverso dall’abitazione allorché il soggetto locatore sia un ente collettivo soggetto ad I.V.A., quale ad esempio una compagnia di assicurazione che lochi un fondo commerciale ad una azienda di abbigliamento, nonché quelli assoggettati a cedolare secca. Sono per contro esenti da questa imposta i contratti di locazione che abbiano una durata inferiore a trenta giorni nell’arco di un anno, che però non siano stipulati tra le parti con atto pubblico o scrittura privata autenticata, nonché le ordinanze di convalida di sfratto per morosità o per finita locazione come prevede per queste ultime la Circ. Min. del 22 gennaio 1986, n. 8/201201, nonché quelli che prevedono una riduzione del canone originariamente pattuito (d. l. 12 settembre 2014, n. 133, convertito in legge 11 novembre 2014, n. 164).

I contratti di locazione con durata pari o inferiore a trenta giorni devono essere comunque registrati in caso d’uso, ad esempio, se insorga una controversia giudiziaria in merito alla interpretazione delle relative clausole convenzionali e debba pertanto essere prodotto in causa. In questo caso il contratto sconta l’imposta fissa di euro 67,00=. . Si ricorda che trenta giorni sono da computarsi nell’arco di un anno solare anche se non siano consecutivi e il contratto sia stipulato anche con differenti conduttori, e inoltre che nell’arco dell’anno vi sono alcuni mesi di trentuno giorni per cui nel contratto di locazione non può farsi riferimento, ad esempio, al mese di luglio o di agosto, ma al periodo 1-30 luglio o 2-31 agosto, al fine di evitare la registrazione del contratto concernente tale periodo. Si rammenta, per una miglior comprensione della norma in esame, che nell’atto pubblico il notaio, che è un pubblico ufficiale, attesta che tutto ciò che è avvenuto in sua presenza corrisponde a verità e quindi che sono vere le attività e le dichiarazioni svolte tra le parti alla sua presenza, mentre sulla veridicità di quanto affermano le parti stesse il notaio non può indagare, con la conseguenza che, in caso di mendace dichiarazione di una delle parti, nessuna responsabilità può essergli imputata. Nella scrittura privata autenticata viceversa il notaio si limita ad autenticare la sottoscrizione del contratto e nulla altro. Per tale motivo le locazioni finalizzate al soddisfacimento di scopi turistici e vacanzieri, stipulati per una settimana non sono soggette a registrazioni.

• Fattispecie particolari

Sono altresì soggette a imposta di registro le locazioni di immobili con patto di futura vendita con l’applicazione dell’aliquota vigente al momento del trasferimento della proprietà dell’immobile sempre che tale atto non sia soggetto ad Iva; sino al rogito di compravendita il contratto di locazione deve essere comunque annualmente registrato. Considerata la giurisprudenza costante in tema, si deve ritenere che analogamente questa normativa si debba applicare ai contratti rent to buy. In tutti gli altri casi, compresa l’ipotesi in cui un appartamento sia ammobiliato, l’imposta di registro deve essere corrisposta nella misura predetta del due per cento. Tra l’altro erano soggetti a imposta di registro anche gli oneri accessori sempre nella misura del due per cento (Comm. Trib. Centr., sez. VI, 2 luglio 1994, n. 2387), mentre ora sono esenti se costituiscono un mero rimborso delle spese condominiali; il deposito cauzionale che scontava un’aliquota dello 0,50 per cento ai sensi dell’art. 6 della tariffa del precitato D.P.R. 131/1986, ora è esente (Agenzia delle Entrate - Ris. 22 maggio 2002, n. 151/E), sempre che tale garanzia non sia prestata da terzi. D’altronde si deve rammentare che l’imposta di registro ha subito una profonda trasformazione sia con l’emanazione del d. lgs. 9 luglio 1997, n. 237 sia in particolare con la pubblicazione della l. 27 dicembre 1997, n. 449 e ciò a decorrere dal 1 gennaio 1998. Il legislatore infatti ha stabilito da una parte la soppressione dei Servizi autonomi di cassa degli uffici finanziari con la conseguenza che tutte le imposte devono essere assolte soltanto in banca mediante l’apposito modello F24, e dall’altra ha stabilito che tutti i contratti di locazione, anche con canone inferiore al valore di euro 1.291,14 che in precedenza erano esenti dalla registrazione, devono scontare l’aliquota del 2 per cento, eccettuati i contratti che nell’arco di un anno non superino i trenta giorni di affittanza ut supra dedotto.

• Modalità di assolvimento

Una volta stipulato il contratto il locatore deve provvedere alla sua registrazione entro il termine di trenta giorni ex art. 68, l. 21 novembre 2000, n. 342, che decorre dal giorno in cui è stato sottoscritto il contratto stesso e non quindi dall’eventuale differente data di decorrenza contrattuale voluta dalle parti, come ben può accadere allorché le parti sottoscrivano un contratto, ad esempio, nel mese di novembre, prevedendo però l’inizio del contratto medesimo con il 1 gennaio dell’anno successivo. Nel caso poi in cui non venga indicata dalle parti contraenti la data di sottoscrizione del contratto, si ritiene che la pattuizione si sia perfezionata lo stesso giorno di inizio del contratto. Gli estremi della registrazione devono essere inviati all’amministratore del condominio entro sessanta giorni, ex art. 13 l. 431/1998, come novellato dall’articolo 1, comma LIX, l. 28 dicembre 2015, n. 208; al conduttore, invece, deve essere inviata copia del contratto registrato. Nel caso di ritardata registrazione ovviamente scattano le sovrattasse che dal 1 aprile 1998 per effetto della modifica legislativa attuata al d. lgs. del 18 dicembre 1997, n. 472 sono sostanzialmente mutate e peggiorate. Il locatore, prima che gli sia notificata la sanzione, per ritardata o per omessa registrazione del contratto di locazione, può avvalersi dell’istituto del ravvedimento operoso ex art. 13 d. lgs. 18 dicembre 1997, n. 472 (Agenzia delle Entrate Risoluzione 24 maggio 2007, n. 114). Dopo che sia stato sottoscritto il contratto, le parti devono andare in banca per compilare l’apposito modello F24 e provvedere al pagamento dell’aliquota del due per cento da calcolarsi sull’importo, del canone annuo di locazione. Si ricorda che l’imposta di registro è dovuta nella misura del settanta per cento se il contratto è stipulato in forza degli accordi territoriali ex articoli 2 e 4 legge n. 431/1998. Il modulo contiene non solo le generalità identificative dei contraenti, ma altresì i codici del tributo corrisposto e dell’ufficio del registro presso il quale deve essere poi depositato l’atto; per i rinnovi si devono riportare anche gli estremi della prima registrazione del contratto. Una volta assolta l’imposta, il contratto, con una copia del modello F24 attestante l’avvenuto pagamento, va depositato all’Agenzia delle Entrate che provvederà agli incombenti di sua competenza. Con provvedimento dell’Agenzia delle Entrate del 12 luglio 2010 in attuazione delle disposizioni dell’art. 19, comma quindici, d. l. 31 maggio 2010, n. 78, convertito in legge 30 luglio 2010, n. 122, sono state apportate modifiche al modello di presentazione dei contratti di locazione ai fini della loro registrazione. Infatti, deve essere presentato all’Agenzia delle Entrate il Modello RLI predisposto dall’Agenzia delle Entrate, con provvedimento del 10 gennaio 2014, che contiene, oltre ai dati del locatore e del conduttore, gli estremi catastali dell’immobile, un nuovo quadro D, riportante la scelta del locatore per quanto inerisce all’applicazione o meno della cedolare secca. Per gli anni successivi al primo, l’imposta di registro viceversa sarà calcolata e assolta soltanto con la percentuale del due per cento e quindi, qualora l’ammontare dell’imposta fosse inferiore a euro 67,00, dovrà essere corrisposta la somma esatta risultante dalla moltiplicazione del canone per il due per cento di legge. Si deve ricordare che nel caso l’ammontare dell’imposta non sia pari a un euro o multiplo di euro, deve essere assolta con l’importo corrispondente all’euro superiore se i decimali espressi in centesimi siano pari o superiori a 50 e all’euro inferiore se i decimali, sempre espressi in centesimi, siano pari o inferiori a 49; ad esempio, se l’imposta ammontasse a euro 129,41=, l’importo da paga-re sarebbe di euro 129,00=, mentre se l’imposta ammontasse a euro 129,50=, l’importo da pagare sarebbe di euro 130,00=. I contratti di locazione inoltre possono essere registrati in qualsiasi ufficio del registro indipendentemente dall’ubicazione del bene immobile per il quale è stipulato il relativo contratto; è opportuno però rammentarsi il codice dell’ufficio del registro presso il quale il contratto è stato registrato in quanto i rinnovi dovranno essere sempre assolti con tale riferimento al fine di evitare l’impossibilità, per gli uffici finanziari, di verificare il costante ripetuto pagamento. Un’agevolazione è stata però concessa dal legislatore al contribuente; infatti, trattandosi ormai praticamente di contratti pluriennali, è possibile registrare il contratto per l’intero periodo contrattuale, usufruendo in questo caso di un abbattimento dell’imposta da corrispondere calcolata in una percentuale ottenuta moltiplicando la metà del saggio di interesse legale in vigore al momento in cui si stipula il contratto (e quindi attualmente del 2,5 per cento anche se non tutti gli uffici lo applicano) per il numero degli anni di durata del contratto. Qualora poi il contratto per qualsiasi motivo subisse una interruzione antecedente alla scadenza convenzionale e quindi o per diniego di rinnovazione o per recesso o per risoluzione, di diritto o giudiziale che sia, il locatore, che abbia pagato l’imposta per l’intero periodo, ha diritto al rimborso delle annualità residue rispetto a quelle della effettiva e concreta durata che il contratto ha avuto. In ogni caso, nella ipotesi di cessazione anticipata della locazione rispetto alla data di scadenza contrattualmente prevista è obbligatorio corrispondere una imposta pari a euro 67,00, che però non è dovuta nella ipotesi di registrazione di un nuovo contratto di locazione inerente alla stessa unità immobiliare.

• Obblighi di legge

Si deve ricordare, infine, che l’imposta di registro deve essere assolta dal locatore, il quale può pretendere dal conduttore il rimborso della metà dell’imposta pagata ex art. 11, l. 392/1978; è invalso l’uso che tra le parti si suddividano a metà anche le ulteriori spese di registrazione del contratto, che sono costituite dalle marche da bollo da applicare (una, del valore di euro 16,00, per ogni quattro facciate di venticinque righe) sulle copie del contratto e dai diritti di registrazione; sia i bolli sia i diritti sono però assolti soltanto alla prima registrazione e non anche ai successivi rinnovi annuali. Qualora, infine, il proprietario di un appartamento locasse l’alloggio arredato, deve assolvere pur sempre l’aliquota del due per cento sull’importo globale del canone, attraendo il bene immobile quelli mobili; se però il locatore scinde il canone individuando una parte per l’unità immobiliare e una parte per l’arredamento, solo su questa ultima somma deve assolvere l’imposta corrispondendola in misura proporzionale con l’aliquota del tre per cento. La legge finanziaria 2005 (legge 30 dicembre 2004, n. 311, art. 1, comma 346) ha disposto che, se i contratti di locazione non vengano registrati, questi siano sanzionati con la nullità dei medesimi che, quindi, perdono efficacia sin dalla data della loro stipulazione. La Corte Costituzionale, con le ordinanze 22 novembre - 5 dicembre 2007, n. 420, 19/25 novembre 2008, n. 389 e 11 marzo – 9 aprile 2009, n. 110, ha dichiarato la manifesta infondatezza delle questioni di legittimità costituzionale del comma 346, di cui trattasi, sollevate in relazione sia all’art. 24 sia agli articoli 3 e 41 Costituzione. Inoltre il fisco presumendo l’esistenza di un contratto per i quattro anni solari precedenti, può applicare conseguenti sanzioni fiscali su un ammontare del canone pari al 10 per cento del valore catastale dell’immobile, salva prova contraria che deve essere fornita dal contribuente. Considerata la complessità della materia, l’Agenzia delle Entrate, con sua circolare del 1 marzo 2007, n. 12/E, ha esplicato le norme che erano state più discusse e più interpretate, anche in modo contrastante, soprattutto in tema di locazione d’azienda, di sub-locazione e di locazioni di appartamenti destinati a uso di vacanza.

• Cedolare secca

Con l’art. 3 d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, è stata istituita la, così detta, cedolare secca, costituita da una imposta sostitutiva dell’Irpef, e relative addizionali, nonché dalle imposte di registro e di bollo, concernenti la registrazione del contratto di locazione. Possono godere di questa imposta solo le persone fisiche che locano appartamenti destinati esclusivamente a uso abitativo. Il locatore, che non può chiedere alcun aumento o aggiornamento del canone per tutto il periodo per il quale si avvale della cedolare secca, deve informarne il conduttore anche, si deve ritenere, con una apposita clausola nel contratto originario di locazione. L’aliquota dell’imposta è del 21 per cento, calcolata sull’ammontare del canone annuo pattuito per i contratti di locazione, stipulati ai sensi del secondo comma dell’art. 2 l. 431/1998 (durata quattro anni rinnovabili ex lege e canone liberamente convenuto tra le parti), e del 10 per cento, sino al 31 dicembre 2017, per i contratti, così detti, concordati tra le organizzazioni sindacali di categoria; quest’ultima aliquota è stata statuita dall’art. 9 d. lgs. 28 marzo 2014, n. 47, essendo stata, in precedenza, del 19 per cento prima e del 15 per cento poi.

Applicando il regime della cedolare secca non sono dovute le seguenti imposte:

a) irpef;

b) addizionale regionale;

c) addizionale comunale;

d) imposta di registro;

e) imposta di bollo, se dovuta.

Il precitato art. 3 ha previsto, altresì, una grave sanzione a carico del locatore che non provveda alla registrazione del contratto.

Infatti, ha stabilito:

a) la nullità del contratto ex art. 1, comma 346 l. 30 dicembre 2004, n. 311;

b) la sanzione amministrativa prevista dall’art. 69 D.P.R. 26 aprile 1986, n. 131, è stabilita da 120 a 240 per cento dell’importo dell’imposta dovuta, con una riduzione del 50 per cento se la registrazione avviene entro 30 giorni, con un minimo di euro200,00;

c) la decorrenza di un nuovo contratto dalla data di registrazione, volontaria o d’ufficio, del precedente contratto non registrato, con canone corrispondente al triplo della rendita catastale non rivalutata e il canone può essere aggiornato solo con il 75 per cento della svalutazione istat.

La giurisprudenza di merito, seppure con differenti deduzioni, ha sollevato un’eccezione d’incostituzionalità dell’articolo de quo, soprattutto per contrasto con l’art. 42 Cost.. La Corte Costituzionale ha dichiarato costituzionalmente illegittimo questo articolo, che inerisce alla sanzione comminata, con sentenza 14 marzo 2014, n. 50; tuttavia, il Parlamento, in sede di conversione in legge 23 maggio 2014, n. 80 (art. 1, comma I ter) del d. l. 28 marzo 2014, n. 47, ha fatto salvi, sino al 31 dicembre 2015, gli effetti prodotti dalla disposizione de qua. La Corte Costituzionale è nuovamente intervenuta per dichiararne l’incostituzionalità per violazione dell’art. 136 della Costituzione, con sentenza 16 luglio 2015, n. 169. Per la registrazione dei contratti di comodato e dei contratti di locazione verbali, per esempio, per un fondo commerciale, l’imposta fissa è pari a euro 200,00, ex art. 26 d. l. 12 settembre 2013, n. 104, convertito in legge 8 novembre 2013, n. 128. Da ultimo si rileva che l’art. 1, comma 49 della legge 147/2013 ha così statuito:

“Per assicurare il contrasto dell’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative e l’attuazione di quanto disposto dai commi 8 e 9 sono attribuite ai comuni, in relazione ai contratti di locazione, funzioni di monitoraggio anche previo utilizzo di quanto previsto dall’articolo 1130, primo comma, numero 6), del codice civile in materia di registro di anagrafe condominiale e conseguenti annotazioni delle locazioni esistenti in ambito di edifici condominiali”.

• Segnalazione all’amministratore di condominio

Il legislatore del 2015, al fine di combattere ulteriormente l’evasione fiscale e, anche, di agevolare l’amministratore di condominio, nel tenere aggiornato il registro dell’anagrafe condominiale, ha stabilito, con l’art. 1, comma LIX l. 28 dicembre 2015, n. 208, che il locatore è obbligato a registrare il contratto di locazione entro trenta giorni dalla data della sua stipulazione e di trasmetterne copia all’amministratore, per l’annotazione sopra indicata entro sessanta giorni. Quanto sopra sia che il contratto inerisca a immobili destinati a uso abitativo ovvero a immobili destinati a uso industriale, commerciale, professionale e artigianale. Si deve ritenere che, salvo quest’ultimo obbligo, un patto scritto, in forza del quale, il locatore deleghi il proprio conduttore a registrare il contratto sia ancora ammissibile; unica eccezione è costituita dalla fattispecie concernente la scelta del locatore di avvalersi del regime fiscale della cedolare secca. In tale ipotesi, essendo il locatore obbligato a predisporre il modello RLI e a inviarlo all’Agenzia delle Entrate, lo stesso può inviare il documento all’amministratore, unitamente alla copia del contratto di locazione stipulato. La problematica, che sorge, è relativa alla tutela dei dati personali, soprattutto per quanto riguarda le condizioni economiche del contratto; ritengo che oscurare i valori di queste ultime non costituisca violazione della normativa di cui trattasi. La ratio della norma, come indicata, inerisce altresì ai contratti di comodato. L’amministratore che verifica la presenza di terze persone in una unità immobiliare di un condominio, reputo possa, in caso di inottemperanza del condomino-locatore, richiedere informazioni all’Agenzia delle Entrate, fornendo i dati anagrafici del condomino, richiamando, non soltanto, l’art. 1130 cod. civ. ma, in particolare, la citata legge 208/2015 a fondamento della sua istanza.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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COMPROPRIETA' DI IMMOBILI: in caso di mancato raggiungimento della maggioranza si dovrà ricorrere l’autorità giudiziaria - CASSAZIONE 28 GIUGNO 2016, N. 13353

In materia di comproprietà di immobili, ai fini delle decisioni sull’utilizzo di questi, in caso di mancato raggiungimento della maggioranza, dovrà essere sentita l’autorità giudiziaria, come previsto dall’art. 1105, ultimo comma, c.c.. Nella fattispecie un comproprietario instaurava un giudizio nei confronti dell’altro comproprietario, esponendo di essere comproprietario con lo stesso di un fabbricato composto di due unità immobiliari. Chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento del danno patito a causa dalla sua opposizione a dare in locazione l’unità immobiliare al piano terra o, in via alternativa, al pagamento di una somma identica al titolo di corrispettivo per l’occupazione della porzione del bene al primo piano. I giudici di Piazza Cavour sanciscono il principio nel caso in cui comproprietari non raggiungano una decisione presa a maggioranza, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria.

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CASSAZIONE 28 GIUGNO 2016, N. 13353: comproprietà di immobili e loro utilizzo

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CASSAZIONE 28 GIUGNO 2016, N. 13353

REPUBBLICA ITALIANA

IN NOME DEL POPOLO ITALIANO

LA SUPREMA CORTE DI CASSAZIONE

SEZIONE II CIVILE

Composta dagli Ill.mi Sigg.ri Magistrati:
Dott. MAZZACANA VINCENZO - Presidente
Dott. PARZIALE IPPOLISTO - rel. Consigliere

ha pronunciato la seguente:

                                          

SENTENZA

sul ricorso 27768-2011 proposto da:

Z. T. elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell'avvocato A. V., rappresentato e difeso dall'avvocato A. F. come da procura speciale a margine del ricorso;

- ricorrente -

contro

Z. M., elettivamente domiciliato in Roma, presso lo studio dell'avvocato A. M., che lo rappresenta e difende unitamente all'avvocato G. .B come da procura speciale a margine del controricorso;

- controricorrente -

avverso la sentenza n. 524/2011 della CORTE D'APPFILO di Venezia, depositata il 14/03/2011;

udita la relazione della causa svolta nella pubblica udienza del 02/02/2016 dal Consigliere Ippolisto Parziale;

udito l'Avvocato Zini per delega Massimi, che si riporta agli atti e alle conclusioni assunte;

udito il P.M. in persona del Sostituto Procuratore Generale Dott. Luisa De Renzis, che conclude per il rigetto del ricorso.

FATTI DI CAUSA

1. Con atto di citazione notificato il 15 settembre 2006 Z.G. conveniva in giudizio, avanti al Tribunale di Vicenza, Z.M., esponendo di essere comproprietario con lo stesso di un fabbricato sito in (OMISSIS) e composto di due unità immobiliari, delle quali una al piano terra e l’altra al piano primo. Chiedeva la condanna del convenuto al risarcimento del danno patito a causa dalla sua opposizione a dare in locazione l’unità immobiliare al piano terra o, in via alternativa, al pagamento di una somma identica al titolo di corrispettivo per l’occupazione della porzione del bene al primo piano.

2. Il Tribunale di Vicenza, nel contraddittorio delle parti, accoglieva parzialmente la domanda attrice.

3. Z.M. proponeva appello contro la sentenza del Tribunale di Vicenza.

4. La Corte di Appello di Venezia, nella resistenza dell’appellato, con sentenza n. 524/11, accoglieva l’appello principale e, quindi, rigettava la domanda di Z.G. . Motivava la sua decisione affermando che non vi erano i presupposti per la condanna al risarcimento del danno e che Z.G. avrebbe dovuto eventualmente adire l’autorità giudiziaria per essere autorizzato a locare l’immobile, ai sensi dell’art. 1105 cod. civ..

5. Avverso tale sentenza ha proposto ricorso per cassazione Z.G. , articolando su due motivi, mentre Z.M. ha resistito con controricorso. Parte ricorrente ha depositato memoria.

RAGIONI DELLA DECISIONE

1. Con il primo ed il secondo motivo di ricorso, che possono essere trattati congiuntamente stante la loro stretta connessione, Z.G. lamenta error in procedendo, violazione e falsa applicazione degli articoli 99, 112, 329, comma 2, 342, 346 c.p.c. nullità della sentenza ed arbitrarietà, illogicità ed omissione della motivazione, in particolare perché la decisione sarebbe stata viziata da ultrapetizione, avendo il giudice di appello rilevato d’ufficio il mancato previo espletamento della procedura di cui all’art. 1105, ultimo comma, c.c. nonostante alcuna doglianza al riguardo fosse stata sollevata nell’atto di impugnazione.

Ad avviso del ricorrente, infatti, la violazione dell’art. 1105 cod. civ. disciplina la gestione della cosa comune, prevedendo che “Se non si prendono i provvedimenti necessari per l’amministrazione della cosa comune o non si forma una maggioranza, ovvero, se la deliberazione adottata non viene eseguita, ciascun partecipante può ricorrere all’autorità giudiziaria. Questa provvede in camera di consiglio e può anche nominare un amministratore”. Nel caso di specie, la comproprietà è al 50%, sicché in assenza di accordo, le decisioni sulla cosa comune dovevano essere rimesse all’autorità giudiziaria. Ciò non è avvenuto.

Lo stesso Z.G. ha riconosciuto nel suo ricorso che Z.M. aveva richiamato l’art. 1105, ultimo comma, c.c. nella comparsa di costituzione di primo grado e nella comparsa conclusionale d’appello, il che comporta che la questione era stata oggetto del contendere sia in primo che in secondo grado.

Il fatto che detto articolo non fosse stato menzionato nell’atto di appello è privo di rilievo, in quanto la Corte di Appello di Venezia, nell’esaminare la domanda di risarcimento di Z.G. , aveva il dovere, alla luce della contestazione della sua fondatezza ad opera di Z.M. di accertare d’ufficio l’esistenza dei suoi elementi costitutivi, in particolare, nella specie, l’illiceità della condotta dell’attuale resistente e la presenza di un danno causalmente riconducibile alla sua opposizione alla locazione dell’immobile sito al piano inferiore. La circostanza che non fosse stata esperita la procedura di cui all’art. 1105, ultimo comma, c.c. pertanto, ben poteva essere presa in esame dalla Corte territoriale, perché idonea ad escludere il carattere illecito del rifiuto di Z.M. e, inoltre, l’esistenza stessa di un danno da lui provocato, considerato che Z.G. avrebbe potuto concludere la locazione, ove avesse chiesto l’intervento dell’autorità giudiziaria e fosse stato da questa a ciò autorizzato. D’altronde, le conclusioni di Z.M. trascritte nella sentenza impugnata sono nel senso di chiedere che la domanda di Z.G. sia ritenuta “infondata nell’an e nel quantum”, contestazione che non può non estendersi all’accertamento degli elementi costitutivi del diritto al risarcimento dell’attore, fino a farvi ritenere ricompresa, perciò, pure la questione del mancato rispetto dell’art. 1105, ultimo comma, c.c.. Deve ulteriormente osservarsi che la Corte di Appello di Venezia non poteva limitarsi, come nella sostanza propone il ricorrente, a valutare la fondatezza o meno delle ragioni addotte da Z.M. per giustificare il suo diniego, proprio perché tale valutazione era ad essa preclusa, in quanto riservata al giudice da adire ex art. 1105, ultimo comma, c.c.. La deduzione in grado di appello del mancato espletamento della procedura ex art. 1105, ultimo comma, c.c., si è risolta, pertanto, nella contestazione dei requisiti di fondatezza della domanda, la cui sussistenza andava verificata dal giudice anche d’ufficio, trattandosi di una mera difesa non soggetta a preclusioni.

3. Le spese di lite seguono la soccombenza ex articolo 91 c.p.c. e sono liquidate come in dispositivo.

P.Q.M.

La Corte, rigetta il ricorso e condanna il ricorrente alla rifusione delle spese del giudizio di Cassazione, che liquida in Euro 2.000,00 (duemila) per compensi e Euro 200,00 (duecento) per esborsi.

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CONTRATTO DI LOCAZIONE: QUANDO SI POSSONO COMPENSARE I RECIPROCI CREDITI?

La Cassazione, con la sentenza 10750/2016, ha precisato che il reciproco inadempimento dell'affittuario e del proprietario legittima la compensazione.

All’inquilino è consentito non pagare il canone di locazione tutte le volte che infiltrazioni da umidità o l’impianto luce non a norma ne rendano inutilizzabile l’appartamento. La magistratura a tal proposito con la recente sentenza n. 8637/16 ha statuito che in tutte le ipotesi di impossibilità totale del godimento della casa è da ritenersi legittima la sospensione del pagamento del canone anche nelle ipotesi in cui il vizio non attiene alle funzioni strettamente inerenti all’abitare. La vicenda giudiziaria da cui trae origine tale statuizione ha riguardato un conduttore che dopo aver scoperto alcuni cavi elettrici a profondità inferiore a quella regolamentare (privi di protezione) non aveva potuto fruire dell’abitazione perché c’era un alto rischio di folgorazione. L’inquilino aveva quindi dapprima inviato diverse lettere al proprietario per cercare di risolvere la storia in via bonaria, poi non avendo ricevuto alcun riscontro aveva deciso di non pagare più il canone. Dopo il ricorso da lui proposto però sia il Tribunale sia la Corte d’appello non hanno accolto le sue doglianze. La Cassazione finalmente gli ha dato ragione. Gli Ermellini hanno precisato infatti che il locatore è tenuto sempre a consegnare il bene in condizioni tali da permetterne l’uso al conduttore. Nel caso di grave inadempimento da tale obbligo (ed in violazione all’articolo 1460 del Cod. civile) il conduttore può bene esimersi dal provvedere mensilmente al pagamento del canone.

• Affitto: senza prescrizione possibile compensazione dei crediti
• Le motivazioni della Cassazione: sentenza n.10750/16

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COMUNICATO STAMPA 12/06/2016: AGENZIA delle ENTRATE - ABI (Mercato delle Abitazioni)

COMUNICATO STAMPA

2015 ancora in positivo per il mercato delle abitazioni (+6,5%) Migliora la capacità delle famiglie di accedere all’acquisto dell’abitazione

Tutti i dati sul mercato residenziale italiano nello studio presentato oggi

Gli italiani tornano a investire sulla casa. Riparte, infatti, il mercato delle abitazioni che, dopo il +3,5% registrato nel 2014, accelera la ripresa segnando nel 2015 un +6,5% rispetto all’anno precedente, per un totale di circa 449mila unità compravendute. A fare da traino sono soprattutto le compravendite nei comuni capoluogo e nelle aree del nord, specie nelle regioni Veneto e Friuli Venezia Giulia. Aumenta anche il ricorso ai mutui per l’acquisto della casa, grazie anche al trend positivo dell’indice di affordability, che misura la possibilità di accesso delle famiglie italiane all’acquisto di un’abitazione e che a fine 2015 segna un miglioramento di 2,1 punti percentuali segnando un nuovo massimo storico. Sono alcuni dei dati presentati oggi e contenuti nel Rapporto immobiliare residenziale 2016, lo studio realizzato dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia delle Entrate in collaborazione con Abi, l’Associazione Bancaria Italiana, che analizza l’evoluzione delle compravendite del settore residenziale e che quest’anno si arricchisce anche di una parte dedicata alle locazioni.

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Immobile locato con gravi danni ed opere innovative non autorizzate: il locatore può giustamente rifiutarsi di riceverne la restituzione

Cassazione, sez. III, 24.5.2013, n. 12977

Allorché il conduttore alla scadenza contrattuale provveda a riconsegnare al locatore l'immobile locato, ma quest'ultimo nella ricognizione dello stato del bene rinvenga gravi danni e l'effettuazione di opere innovative né consentite né tantomeno autorizzate, per il cui ripristino si renda necessario l'esborso di notevoli somme di denaro, il proprietario può legittimamente opporre il suo rifiuto a ricevere l'unità immobiliare sino a quando il conduttore non abbia provveduto al doveroso ripristino.

Lo ha dichiarato la S.C. con la pronuncia in rassegna in applicazione dell'art.1220 c.c. aggiungendo che fino a quando persisterà l'inadempimento moratorio del conduttore questo sarà tenuto, ex art. 1591 c.c., al pagamento dei rispettivi canoni di locazione maturati e maturandi.

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Quando il condominio fa politica

Il condominio Aurora, sito in via Pavia a Torino, ha proibito nel proprio regolamento diverse attività.

Piero Fassino, sindaco di Torino, in lizza per la prossima tornata elettorale ha recentemente affittato un ex-magazzino sito nello stabile da parte di un privato. Ma l'attento amministratore, sotto segnalazione di un condomino di un partito elettorale avverso, ha letto il regolamento condominiale, nel quale è previsto che nessun partito possa avere sede nello stabile.

L'amministratore Leo Modaffari ha subito segnalato al candidato Sindaco che “Si comunica che tale attività non può essere svolta. Lo prescrive il regolamento condominiale, che vieta le sedi di partiti politici. Pertanto si invita a far cessare immediatamente l'attività”.

Il tutto nacque durante l'ultima calorosa assemblea condominiale, quando la signora Patrizia Alessi, condomina e consigliera di circoscrizione per Fratelli d'Italia ha posto il problema nel punto varie ed eventuali: il regolamento  pone il divieto assoluto perché un partito possa avere sede nel condominio. 

Ma lo staff di Fassino non si scompone più di tanto: non siamo un partito ma un comitato elettorale. Resteremo qui, la sede è quasi pronta ed aprirà i battenti ai prima di marzo. Poi nell'assemblea erano presenti solo 37 inquilini su 118, si tratta di una tempesta in un bicchiere d'acqua, orchestrata ad arte per fare un dispetto da quattro soldi a Fassino.

Si solleva la questione importante, in quanto a livello normativo i comitati elettorali ricadono nell'ottica delle associazioni non dei partiti politici, per questo non decidono a muoversi.

Il problema serio è nel regolamento di condominio: quando è stato redatto si è probabilmente inteso come partito politico qualsiasi cosa inerente la politica, ivi compresi i comitati elettorali. Ora l'amministratore potrà procedere a livello giudiziario. 

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Richiesta delle ricevute di affitto

Questa lettera deve essere inviata al locatore dell'immobile per chiederle copia delle ricevute di affitto della casa del denaro versato. Da inviare con lettera raccomandata con ricevuta di ritorno.

Sig. …................................

Residente in via …........................ , n° …...

Comune di ….......................

Condominio ............................. 

Comune di ............................. 

Via ............................. n° .......

OGGETTO: RICHIESTA DELLE RICEVUTE DI AFFITTO

Gent. Sig. …............................ ,
ai sensi dell'articolo 1199 del Codice Civile Italiano, vi invito con la presente a rilasciare la regolare quietanza relativa alla somme da me corrisposte a titolo di canone di locazione per le n° …........ mensilità, in relazione all'immobile sito nel comune di …............................................., in via …..........................., n° …........, di Sua proprietà.


Sicuro della Sua collaborazione, colgo l'occasione per porLe i miei più cordiali e distinti saluti.

Luogo e data
......................................................

Firma

......................................................

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IL RENT TO BUY

Il rent to buy comporta l’immediata concessione del godimento di un immobile con il diritto, per il conduttore, di acquistarlo entro un termine stabilito imputando al corrispettivo del trasferimento la parte di canone indicata nel contratto.

Lo scopo è quello di agevolare e preparare la vendita di immobili attraverso un’operazione contrattuale basata su due contratti collegati tra loro e che vengono stipulati in momenti diversi; inizialmente viene stipulato il contratto vero e proprio di rent to buy, in cui si attribuisce a un soggetto il godimento dell’immobile che ha intenzione di acquistare per poi stipulare il contratto di vendita subordinato al fatto che il conduttore eserciti il diritto d’acquisto contrattualmente previsto.

Dal 13 settembre 2014 è in vigore la legge che disciplina il rent to buy regolandone direttamente alcuni aspetti e rinviando invece alle disposizioni in materia di contratto preliminare e di usufrutto, in quanto compatibili, per altri.

I vantaggi del rent to buy emergono soprattutto in momenti di crisi del mercato immobiliare, infatti il futuro acquirente può acquistare l’immobile pagandone il prezzo in modo dilazionato, pur avendone immediatamente la disponibilità, oppure rimandare la decisione se acquistare o meno l’immobile dopo averlo utilizzato a titolo di locazione ed ottenere delle facilitazioni nella richiesta di un mutuo in quanto risulta ridotto l’importo da farsi erogare.

Consente inoltre di posticipare la stipula dell’atto notarile con le relative spese, di posticipare il momento in cui devono essere versate le imposte sull’acquisto e di godere di un maggior tempo per vendere l’immobile che intende sostituire con quello oggetto del futuro acquisto.

Nel rent to buy , a differenza di un qualsiasi contratto preliminare, il contraente non ha l’obbligo, ma il diritto di acquistare il bene decidendo entro un determinato termine se stipulare o meno il contratto di vendita.

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Immobili in comodato a parenti

In sede di approvazione della Legge di stabilità 2016 è stato rivisto il trattamento dell’unità immobiliare concessa in comodato ad un parente che la utilizza come abitazione principale.

Pertanto la base imponibile IMU risulta ridotta del 50% per le unità immobiliari, escluse quelle di lusso (A/1, A/8 e A/9), concesse in comodato a parenti in linea retta entro il primo grado che la utilizzano come abitazione principale a condizione che: 

• il contratto sia registrato; 

• il comodante possieda un solo immobile in Italia, oltre all’abitazione principale non di lusso nel Comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato, risieda anagraficamente e dimori abitualmente nello stesso comune in cui si trova l’immobile concesso in comodato. 

Per potere godere di questa agevolazione il comodante deve presentare la dichiarazione IMU per attestare il possesso dei requisiti richiesti.

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Legge di stabilità: nullità della pattuizione volta a determinare un canone superiore a quello stabilito dal contratto

L' articolo 59, della legge di stabilità del 28 dicembre 2015 ha stabilito che sia nullo il patto fatto tra conduttore  e locatore relativo alla variazione del contratto. Tale articolo va a sostituire l'articolo 13 della legge 431 del 1998. Di seguito riportiamo la legge esatta:

59. L'articolo 13 della legge 9 dicembre 1998, n. 431, e' sostituito dal seguente:
«Art. 13 - (Patti contrari alla legge) -  

 1. E' nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato. E' fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all'amministratore del condominio, anche ai fini dell'ottemperanza agli obblighi di tenuta dell'anagrafe condominiale di cui all'articolo 1130, numero 6), del codice civile.  

2. Nei casi di nullita' di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.  

3. E' nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.  

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 e' nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito dagli accordi conclusi in sede locale per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, e' nulla, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi pattuizione diretta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.  

5. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dalla data di entrata in vigore del decreto legislativo n. 23 del 2011 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui al citato articolo 3, comma 8, del decreto legislativo n. 23 del 2011, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennita' di occupazione maturata, su base annua, e' pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato.  

6. Nei casi di nullita' di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, puo' richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore puo' altresi' richiedere, con azione proponibile dinanzi all'autorita' giudiziaria, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione e', altresi', consentita nei casi in cui il locatore non abbia provveduto alla prescritta registrazione del contratto nel termine di cui al comma 1 del presente articolo. Nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il giudice determina il canone dovuto, che non puo' eccedere quello del valore minimo definito ai sensi dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati. L'autorita' giudiziaria stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.  

7. Le disposizioni di cui al comma 6 devono ritenersi applicabili a tutte le ipotesi ivi previste insorte sin dall'entrata in vigore della presente legge.  

8. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi e' obbligo di registrazione del contratto stesso».

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Tabella Categorie Catastali

GRUPPO A
A/1	Abitazioni di tipo signorile
A/2	Abitazioni di tipo civile
A/3	Abitazioni di tipo economico
A/4	Abitazioni di tipo popolare
A/5	Abitazioni di tipo ultrapopolare
A/6	Abitazioni di tipo rurale
A/7	Abitazioni in villini
A/8	Abitazioni in ville
A/9	Castelli, palazzi di eminenti pregi artistici o storici
A/10	Uffici e studi privati
A/11	Abitazioni ed abitazioni tipici dei luoghi
	Gruppo B
B/1	Collegi e convitti, educandati; ricoveri; orfanotrofi; ospizi; conventi; seminari; caserme
B/2	Case di cura ed ospedali (senza fine di lucro)
B/3	Prigioni e Riformatori
B/4	Uffici pubblici
B/5	Scuole e laboratori scientifici
B/6	Biblioteche, pinacoteche, musei, gallerie, accademie che non hanno sede in edifici della categoria A/9, circoli ricreativi
B/7	Cappelle ed oratori non destinati all'esercizio pubblico del culto
B/8	Magazzini sotterranei per depositi di derrate
	Gruppo C
C/1	Negozi e botteghe
C/2	Magazzini e locali di deposito
C/3	Laboratori per arti e mestieri
C/4	Fabbricati e locali per esercizi sportivi (senza fine di lucro)
C/5	Stabilimenti balneari e di acque curative (senza fine di lucro)
C/6	Stalle, scuderie, rimesse, autorimesse (senza fine di lucro)
C/7	Tettoie chiuse od aperte
	Gruppo D
D/1	Opifici
D/2	Alberghi e pensioni (con fine di lucro)
D/3	Teatri, cinematografi, sale per concerti spettacoli e simili (con fine di lucro)
D/4	Case di cura e ospedali
D/5	Istituto di credito, cambio e assicurazione (con fine di lucro)
D/6	Fabbricati e locali per esercizi sportivi (con fine di lucro)
D/7	Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attivita' industriale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/8	Fabbricati costruiti o adattati per le speciali esigenze di un'attivita' commerciale e non suscettibili di destinazione diversa senza radicali trasformazioni
D/9	Edifici galleggianti o sospesi assicurati a punti fissi al suolo, ponti privati soggetti a pedaggio
D/10	Fabbricati per funzioni produttive connesse alle attivita' agricole
	Gruppo E
E/1	Stazioni per servizi di trasporto, terrestri, marittimi ed aerei
E/2	Ponti comunali e provinciali soggetti a pedaggio
E/3	Costruzioni e fabbricati per speciali esigenze pubbliche
E/4	Recinti chiusi per speciali esigenze pubbliche
E/5	Fabbricati costituenti fortificazioni e loro dipendenze
E/6	Fari, semafori, torri per rendere d'uso pubblico l'orogolgio comunale
E/7	Fabbricati destinati all'esercizio pubblico dei culti
E/8	Fabbricati e costruzioni nei cimiteri, esclusi i colombari, i sepolcri e le tombe di famiglia
E/9	Edifici a destinazione particolare non compresi nelle categorie precedenti del gruppo E
	Gruppo T
T	Terreni

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Locazioni: la cedolare secca

per scaricare le istruzioni ed il modello clicca qui

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Canoni neri: importante emendamento approvato in legge di stabilità

Canoni neri: importante emendamento approvato in legge di stabilità nella notte tra il 14 dicembre e il 15 dicembre 2015. L'indennità di occupazione è pari a tre volte la rendita catastale aggiornata dall'Istat per gli inquilini che avevano registrato i contratti in nero in base alle norme di cui al decreto legislativo 23 del 2011. Siamo soddisfatti per l'emendamento approvato.

Dichiarazione di Massimo Pasquini, Segretario nazionale Unione Inquilini

"Nella notte tra il 14 dicembre e il 15 dicembre 2015, è stato approvato, in Commissione Bilancio della Camera dei deputati, un emendamento della deputata Bragantini Paola, relativo a coloro che avevano registrato i contratti in nero di cui al decreto legislativo 23 del 2011, art. 3 commi 8 e 9 successivamente dichiarati incostituzionali per eccesso di delega. Con l'emendamento approvato si sancisce che il canone o indennità di occupazione da corrispondere nel periodo dal 7 aprile 2011 al 15 luglio 2015 , è il triplo della rendita catastale rivalutata dall'Istat, ovvero quanto hanno pagato senza che il proprietario possa chiedere cifre astronomiche. E' la risposta positiva alle richieste dell'Unione Inquilini e in particolare degli inquilini che a partire dal 2011 e fino al 16 luglio 2015 avevano ottemperato ad una legge e che successivamente si erano ritrovati a dover affrontare cause con proprietari che chiedevano la convalida di sfratto per morosità e il rimborso per decine di migliaia di euro, ovvero la differenza tra il canone in nero e quello che era derivato dall'applicazione dell'articolo 3 commi 8 e 9 del decreto legislativo 23/2011. L'Unione Inquilini esprime la propria soddisfazione per l'approvazione di un emendamento che fa giustizia di una situazione sconcertante venutasi a creare a seguito della decisione della Corte Costituzionale la quale aveva prodotto il risultato che i proprietari che avevano affittato in nero, avevano più diritti degli inquilini, che sulla base di una legge allora vigente avevano registrato i contratti, mettendo in atto una vera ed efficace lotta all'evasione fiscale nel comparto delle locazioni, che lo ripetiamo vede in Italia 950.000 unità immobiliari affittate in nero, con una mancata dichiarazione di redditi per oltre 5 miliardi e una evasione di sola Irpef di 1,5 miliardi di euro. La lotta alle locazioni in nero non si esaurisce certo qui e continueremo a chiedere ulteriori norme che affrontino la questione dei contratti verbali per un mercato delle locazioni trasparente 

ecco il testo integrale dell'emendamento approvato:

Al comma 32, capoverso articolo 13, dopo il comma 4 aggiungere il seguente: 

4-bis. Per i conduttori che, per gli effetti della disciplina di cui all'articolo 3, commi 8 e 9, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, prorogati dall'articolo 5, comma 1-ter, del decreto-legge, 28 marzo 2014, n. 47, convertito con modificazioni dall'articolo 1, comma 1, della legge 23 maggio 2014, n. 80, hanno versato, nel periodo intercorso dall'entrata in vigore del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23 al giorno 16 luglio 2015, il canone annuo di locazione nella misura stabilita dalla disposizione di cui all'articolo 3, comma 8, del decreto legislativo 14 marzo 2011, n. 23, l'importo del canone di locazione dovuto ovvero dell'indennità di occupazione maturata, su base annua, è pari al triplo della rendita catastale dell'immobile, nel periodo considerato. 

4-sexies. 7. Bragantini Paola

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Legge sulle locazioni abitative

Legge 9 dicembre 1998, n. 431, aggiornata al 2014

Disciplina delle locazioni e del rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo.


(Gazzetta Ufficiale n. 292 del 15 dicembre 1998 - Supplemento Ordinario n. 203/L)
Testo coordinato ed aggiornato con le modifiche apportate dal D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.

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Legge 9 dicembre 1998, n. 431

Capo I

Locazione di immobili adibiti ad uso abitativo

Art. 1.
Ambito di applicazione

1. I contratti di locazione di immobili adibiti ad uso abitativo, di seguito denominati "contratti di locazione", sono stipulati o rinnovati, successivamente alla data di entrata in vigore della presente legge, ai sensi dei commi 1 e 3 dell'articolo 2.

2. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7, 8 e 13 della presente legge non si applicano:
a) ai contratti di locazione relativi agli immobili vincolati ai sensi della legge 1° giugno 1939, n. 1089, o inclusi nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9, che sono sottoposti esclusivamente alla disciplina di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile qualora non siano stipulati secondo le modalità di cui al comma 3 dell'articolo 2 della presente legge;
b) agli alloggi di edilizia residenziale pubblica, ai quali si applica la relativa normativa vigente, statale e regionale;
c) agli alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche. (¹)

3. Le disposizioni di cui agli articoli 2, 3, 4, 4-bis, 7 e 13 della presente legge non si applicano ai contratti di locazione stipulati dagli enti locali in qualità di conduttori per soddisfare esigenze abitative di carattere transitorio, ai quali si applicano le disposizioni di cui agli articoli 1571 e seguenti del codice civile. A tali contratti non si applica l'articolo 56 della legge 27 luglio 1978, n. 392. (¹)

4. A decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge, per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta.

(1) Comma così modificato dalla Legge 8 gennaio 2002, n. 2.

Art. 2.
Modalità di stipula e di rinnovo dei contratti di locazione

1. Le parti possono stipulare contratti di locazione di durata non inferiore a quattro anni, decorsi i quali i contratti sono rinnovati per un periodo di quattro anni, fatti salvi i casi in cui il locatore intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla seconda scadenza del contratto, ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto, comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. La parte interpellata deve rispondere a mezzo lettera raccomandata entro sessanta giorni dalla data di ricezione della raccomandata di cui al secondo periodo. In mancanza di risposta o di accordo il contratto si intenderà scaduto alla data di cessazione della locazione. In mancanza della comunicazione di cui al secondo periodo il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

2. Per i contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 1, i contraenti possono avvalersi dell'assistenza delle organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori.

3. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, le parti possono stipulare contratti di locazione, definendo il valore del canone, la durata del contratto, anche in relazione a quanto previsto dall'articolo 5, comma 1, nel rispetto comunque di quanto previsto dal comma 5 del presente articolo, ed altre condizioni contrattuali sulla base di quanto stabilito in appositi accordi definiti in sede locale fra le organizzazioni della proprietà edilizia e le organizzazioni dei conduttori maggiormente rappresentative. Al fine di promuovere i predetti accordi, i comuni, anche in forma associata, provvedono a convocare le predette organizzazioni entro sessanta giorni dalla emanazione del decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4. I medesimi accordi sono depositati, a cura delle organizzazioni firmatarie, presso ogni comune dell'area territoriale interessata. (¹)

4. Per favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3, i comuni possono deliberare, nel rispetto dell'equilibrio di bilancio, aliquote dell'imposta comunale sugli immobili (ICI) più favorevoli per i proprietari che concedono in locazione a titolo di abitazione principale immobili alle condizioni definite dagli accordi stessi. I comuni che adottano tali delibere possono derogare al limite minimo stabilito, ai fini della determinazione delle aliquote, dalla normativa vigente al momento in cui le delibere stesse sono assunte. I comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, per la stessa finalità di cui al primo periodo possono derogare al limite massimo stabilito dalla normativa vigente in misura non superiore al 2 per mille, limitatamente agli immobili non locati per i quali non risultino essere stati registrati contratti di locazione da almeno due anni.

5. I contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 non possono avere durata inferiore ai tre anni, ad eccezione di quelli di cui all'articolo 5. Alla prima scadenza del contratto, ove le parti non concordino sul rinnovo del medesimo, il contratto è prorogato di diritto per due anni fatta salva la facoltà di disdetta da parte del locatore che intenda adibire l'immobile agli usi o effettuare sullo stesso le opere di cui all'articolo 3, ovvero vendere l'immobile alle condizioni e con le modalità di cui al medesimo articolo 3. Alla scadenza del periodo di proroga biennale ciascuna delle parti ha diritto di attivare la procedura per il rinnovo a nuove condizioni o per la rinuncia al rinnovo del contratto comunicando la propria intenzione con lettera raccomandata da inviare all'altra parte almeno sei mesi prima della scadenza. In mancanza della comunicazione il contratto è rinnovato tacitamente alle medesime condizioni.

6. I contratti di locazione stipulati prima della data di entrata in vigore della presente legge che si rinnovino tacitamente sono disciplinati dal comma 1 del presente articolo.

(1) Comma così modificato dalla Legge 8 gennaio 2002, n. 2.
(2) A norma dell'art. 2, comma 288, L. 24 dicembre 2007, n. 244, il presente comma deve essere interpretato nel senso che le aliquote possono arrivare fino all’esenzione dall’imposta.

Art. 3.
Disdetta del contratto da parte del locatore

1. Alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 1 dell'articolo 2 e alla prima scadenza dei contratti stipulati ai sensi del comma 3 del medesimo articolo, il locatore può avvalersi della facoltà di diniego del rinnovo del contratto, dandone comunicazione al conduttore con preavviso di almeno sei mesi, per i seguenti motivi:
a) quando il locatore intenda destinare l'immobile ad uso abitativo, commerciale, artigianale o professionale proprio, del coniuge, dei genitori, dei figli o dei parenti entro il secondo grado;
b) quando il locatore, persona giuridica, società o ente pubblico o comunque con finalità pubbliche, sociali, mutualistiche, cooperative, assistenziali, culturali o di culto intenda destinare l'immobile all'esercizio delle attività dirette a perseguire le predette finalità ed offra al conduttore altro immobile idoneo e di cui il locatore abbia la piena disponibilità;
c) quando il conduttore abbia la piena disponibilità di un alloggio libero ed idoneo nello stesso comune;
d) quando l'immobile sia compreso in un edificio gravemente danneggiato che debba essere ricostruito o del quale debba essere assicurata la stabilità e la permanenza del conduttore sia di ostacolo al compimento di indispensabili lavori;
e) quando l'immobile si trovi in uno stabile del quale è prevista l'integrale ristrutturazione, ovvero si intenda operare la demolizione o la radicale trasformazione per realizzare nuove costruzioni, ovvero, trattandosi di immobile sito all'ultimo piano, il proprietario intenda eseguire sopraelevazioni a norma di legge e per eseguirle sia indispensabile per ragioni tecniche lo sgombero dell'immobile stesso;
f) quando, senza che si sia verificata alcuna legittima successione nel contratto, il conduttore non occupi continuativamente l'immobile senza giustificato motivo;
g) quando il locatore intenda vendere l'immobile a terzi e non abbia la proprietà di altri immobili ad uso abitativo oltre a quello eventualmente adibito a propria abitazione. In tal caso al conduttore è riconosciuto il diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui agli articoli 38 e 39 della legge 27 luglio 1978, n. 392.
2. Nei casi di disdetta del contratto da parte del locatore per i motivi di cui al comma 1, lettere d) ed e), il possesso, per l'esecuzione dei lavori ivi indicati, della concessione o dell'autorizzazione edilizia è condizione di procedibilità dell'azione di rilascio. I termini di validità della concessione o dell'autorizzazione decorrono dall'effettiva disponibilità a seguito del rilascio dell'immobile. Il conduttore ha diritto di prelazione, da esercitare con le modalità di cui all'articolo 40 della legge 27 luglio 1978, n. 392, se il proprietario, terminati i lavori, concede nuovamente in locazione l'immobile. Nella comunicazione del locatore deve essere specificato, a pena di nullità, il motivo, fra quelli tassativamente indicati al comma 1, sul quale la disdetta è fondata.

3. Qualora il locatore abbia riacquistato la disponibilità dell'alloggio a seguito di illegittimo esercizio della facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il locatore stesso è tenuto a corrispondere un risarcimento al conduttore da determinare in misura non inferiore a trentasei mensilità dell'ultimo canone di locazione percepito.

4. Per la procedura di diniego di rinnovo si applica l'articolo 30 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Nel caso in cui il locatore abbia riacquistato, anche con procedura giudiziaria, la disponibilità dell'alloggio e non lo adibisca, nel termine di dodici mesi dalla data in cui ha riacquistato la disponibilità, agli usi per i quali ha esercitato facoltà di disdetta ai sensi del presente articolo, il conduttore ha diritto al ripristino del rapporto di locazione alle medesime condizioni di cui al contratto disdettato o, in alternativa, al risarcimento di cui al comma 3.
6. Il conduttore, qualora ricorrano gravi motivi, può recedere in qualsiasi momento dal contratto, dando comunicazione al locatore con preavviso di sei mesi.

Capo II

Contratti di locazione stipulati in base ad accordi definiti in sede locale

Art. 4.
Convenzione nazionale

1. Al fine di favorire la realizzazione degli accordi di cui al comma 3 dell'articolo 2, il Ministro dei lavori pubblici convoca le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori maggiormente rappresentative a livello nazionale entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge e, successivamente, ogni tre anni a decorrere dalla medesima data, al fine di promuovere una convenzione, di seguito denominata «convenzione nazionale», che individui i criteri generali per la definizione dei canoni, anche in relazione alla durata dei contratti, alla rendita catastale dell'immobile e ad altri parametri oggettivi, nonché delle modalità per garantire particolari esigenze delle parti. In caso di mancanza di accordo delle parti, i predetti criteri generali sono stabiliti dal Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, con il decreto di cui al comma 2 del presente articolo, sulla base degli orientamenti prevalenti espresso dalle predette organizzazioni. I criteri generali definiti ai sensi del presente comma costituiscono la base per la realizzazione degli accordi locali di cui al comma 3 dell'articolo 2 e il loro rispetto, unitamente all'utilizzazione dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis, costituisce condizione per l'applicazione dei benefici di cui all'articolo 8. (¹)

2. I criteri generali di cui al comma 1 sono indicati in apposito decreto del Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, da emanare entro trenta giorni dalla conclusione della convenzione nazionale ovvero dalla constatazione, da parte del Ministro dei lavori pubblici, della mancanza di accordo delle parti, trascorsi novanta giorni dalla loro convocazione. Con il medesimo decreto sono stabilite le modalità di applicazione dei benefici di cui all'articolo 8 per i contratti di locazione stipulati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 in conformità ai criteri generali di cui al comma 1 del presente articolo.

3. Entro quattro mesi dalla data di emanazione del decreto di cui al comma 2, il Ministro dei lavori pubblici, di concerto con il Ministro delle finanze, fissa con apposito decreto le condizioni alle quali possono essere stipulati i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 nonché dell'articolo 5, nel caso in cui non vengano convocate da parte dei comuni le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori ovvero non siano definiti gli accordi di cui al medesimo comma 3 dell'articolo 2. (²)

4. Fermo restando quanto stabilito dall'articolo 60, comma 1, lettera e), del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, con apposito atto di indirizzo e coordinamento, da adottare con decreto del Presidente della Repubblica, previa deliberazione del Consiglio dei ministri, ai sensi dell'articolo 8 della legge 15 marzo 1997, n. 59, sono definiti, in sostituzione di quelli facenti riferimento alla legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni, criteri in materia di determinazione da parte delle regioni dei canoni di locazione per gli alloggi di edilizia residenziale pubblica. Gli attuali criteri di determinazione dei canoni restano validi fino all'adeguamento da parte delle regioni ai criteri stabiliti ai sensi del presente comma.

(1) Comma così modificato dalla Legge 8 gennaio 2002, n. 2.
(2) Comma così modificato dal D.L. 13 settembre 2004, n. 240, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 novembre 2004, n. 269.

4-bis. (¹)
Tipi di contratto

1. La convenzione nazionale di cui all'articolo 4, comma 1, approva i tipi di contratto per la stipula dei contratti agevolati di cui all'articolo 2, comma 3, nonché dei contratti di locazione di natura transitoria di cui all'articolo 5, comma 1, e dei contratti di locazione per studenti universitari di cui all'articolo 5, commi 2 e 3.
2. I tipi di contratto possono indicare scelte alternative, da definire negli accordi locali, in relazione a specifici aspetti contrattuali, con particolare riferimento ai criteri per la misurazione delle superfici degli immobili.
3. In caso di mancanza di accordo delle parti, i tipi di contratto sono definiti con il decreto di cui all'articolo 4, comma 2.

(1) Articolo inserito dalla Legge 8 gennaio 2002, n. 2.

Art. 5.
Contratti di locazione di natura transitoria

1. Il decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4 definisce le condizioni e le modalità per la stipula di contratti di locazione di natura transitoria anche di durata inferiore ai limiti previsti dalla presente legge per soddisfare particolari esigenze delle parti.

2. In alternativa a quanto previsto dal comma 1, possono essere stipulati contratti di locazione per soddisfare le esigenze abitative di studenti universitari sulla base dei tipi di contratto di cui all'articolo 4-bis. (¹)

3. È facoltà dei comuni sede di università o di corsi universitari distaccati, eventualmente d'intesa con comuni limitrofi, promuovere specifici accordi locali per la definizione, sulla base dei criteri stabiliti ai sensi del comma 2 dell'articolo 4, dei canoni di locazione di immobili ad uso abitativo per studenti universitari. Agli accordi partecipano, oltre alle organizzazioni di cui al comma 3 dell'articolo 2, le aziende per il diritto allo studio e le associazioni degli studenti, nonché cooperative ed enti non lucrativi operanti nel settore. (¹)

(1) Comma così modificato dalla Legge 8 gennaio 2002, n. 2.

Capo III

Esecuzione dei provvedimenti di rilascio degli immobili adibiti ad uso abitativo

Art. 6.
Rilascio degli immobili

1. Nei comuni indicati all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, le esecuzioni dei provvedimenti di rilascio di immobili adibiti ad uso abitativo per finita locazione sono sospese per un periodo di centottanta giorni a decorrere dalla data di entrata in vigore della presente legge.

2. Il locatore ed il conduttore di immobili adibiti ad uso abitativo, per i quali penda provvedimento esecutivo di rilascio per finita locazione, avviano entro il termine di sospensione di cui al comma 1, a mezzo di lettera raccomandata con avviso di ricevimento, anche tramite le rispettive organizzazioni sindacali, trattative per la stipula di un nuovo contratto di locazione in base alle procedure definite all'articolo 2 della presente legge.

3. Trascorso il termine di cui al comma 1 ed in mancanza di accordo fra le parti per il rinnovo della locazione, i conduttori interessati possono chiedere, entro e non oltre i trenta giorni dalla scadenza del termine fissato dal comma 1, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del decreto-legge 23 gennaio 1982, n. 9, convertito, con modificazioni, dalla legge 25 marzo 1982, n. 94. Avverso il decreto del pretore è ammessa opposizione al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile. Il decreto con cui il pretore fissa nuovamente la data dell'esecuzione vale anche come autorizzazione all'ufficiale giudiziario a servirsi dell'assistenza della forza pubblica.

4. Per i provvedimenti esecutivi di rilascio per finita locazione emessi dopo la data di entrata in vigore della presente legge, il conduttore può chiedere una sola volta, con istanza rivolta al pretore competente ai sensi dell'articolo 26, primo comma, del codice di procedura civile, che sia nuovamente fissato il giorno dell'esecuzione entro un termine di sei mesi salvi i casi di cui al comma 5. Si applicano i commi dal secondo al settimo dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982. Avverso il decreto del pretore il locatore ed il conduttore possono proporre opposizione per qualsiasi motivo al tribunale che giudica con le modalità di cui all'articolo 618 del codice di procedura civile.

5. Il differimento del termine delle esecuzioni di cui ai commi 3 e 4 può essere fissato fino a diciotto mesi nei casi in cui il conduttore abbia compiuto i 65 anni di età, abbia cinque o più figli a carico, sia iscritto nelle liste di mobilità, percepisca un trattamento di disoccupazione o di integrazione salariale, sia formalmente assegnatario di alloggio di edilizia residenziale pubblica ovvero di ente previdenziale o assicurativo, sia prenotatario di alloggio cooperativo in corso di costruzione, sia acquirente di un alloggio in costruzione, sia proprietario di alloggio per il quale abbia iniziato azione di rilascio. Il medesimo differimento del termine delle esecuzioni può essere fissato nei casi in cui il conduttore o uno dei componenti il nucleo familiare, convivente con il conduttore da almeno sei mesi, sia portatore di handicap o malato terminale.

6. Durante i periodi di sospensione delle esecuzioni di cui al comma 1 del presente articolo e al comma quarto dell'articolo 11 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, nonché per i periodi di cui all'articolo 3 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, come successivamente prorogati, e comunque fino all'effettivo rilascio, i conduttori sono tenuti a corrispondere, ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile, una somma mensile pari all'ammontare del canone dovuto alla cessazione del contratto, al quale si applicano automaticamente ogni anno aggiornamenti in misura pari al settantacinque per cento della variazione, accertata dall'Istituto nazionale di statistica (ISTAT), dell'indice dei prezzi al consumo per le famiglie di operai e impiegati verificatasi nell'anno precedente; l'importo cosí determinato è maggiorato del venti per cento. La corresponsione di tale maggiorazione esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno ai sensi dell'articolo 1591 del codice civile. Durante i predetti periodi di sospensione sono dovuti gli oneri accessori di cui all'articolo 9 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni. In caso di inadempimento, il conduttore decade dal beneficio, comunque concesso, della sospensione dell'esecuzione del provvedimento di rilascio, fatto salvo quanto previsto dall'articolo 55 della citata legge n. 392 del 1978. (¹)

7. Fatto salvo quanto previsto dai commi 2-bis e 2-ter dell'articolo 1 del citato decreto-legge n. 551 del 1988, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 61 del 1989, nonché quanto previsto dai commi primo, secondo e terzo dell'articolo 17 del citato decreto-legge n. 9 del 1982, convertito, con modificazioni, dalla legge n. 94 del 1982, è data priorità ai destinatari di provvedimenti di rilascio con data di esecuzione fissata entro il termine di tre mesi.

(1) La Corte costituzionale con sentenza 9 novembre 2000, n. 482 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del presente comma "nella parte in cui esime il conduttore dall'obbligo di risarcire il maggior danno, ai sensi dell'art. 1591 del codice civile, anche nel periodo successivo alla scadenza del termine di sospensione della esecuzione stabilito ope legis o di quello giudizialmente fissato per il rilascio dell'immobile".

Art. 7. (¹)
Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile

1. Condizione per la messa in esecuzione del provvedimento di rilascio dell'immobile locato è la dimostrazione che il contratto di locazione è stato registrato, che l'immobile è stato denunciato ai fini dell'applicazione dell'ICI e che il reddito derivante dall'immobile medesimo è stato dichiarato ai fini dell'applicazione delle imposte sui redditi. Ai fini della predetta dimostrazione, nel precetto di cui all'articolo 480 del codice di procedura civile devono essere indicati gli estremi di registrazione del contratto di locazione, gli estremi dell'ultima denuncia dell'unità immobiliare alla quale il contratto si riferisce ai fini dell'applicazione dell'ICI, gli estremi dell'ultima dichiarazione dei redditi nella quale il reddito derivante dal contratto è stato dichiarato nonché gli estremi delle ricevute di versamento dell'ICI relative all'anno precedente a quello di competenza.

(1) La Corte costituzionale con sentenza 5 ottobre 2001, n. 333 ha dichiarato l'illegittimità costituzionale del presente articolo.

Capo IV

Misure di sostegno al mercato delle locazioni

Art. 8.
Agevolazioni fiscali

1. Nei comuni di cui all'articolo 1 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61, e successive modificazioni, il reddito imponibile derivante al proprietario dai contratti stipulati o rinnovati ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 a seguito di accordo definito in sede locale e nel rispetto dei criteri indicati dal decreto di cui al comma 2 dell'articolo 4, ovvero nel rispetto delle condizioni fissate dal decreto di cui al comma 3 del medesimo articolo 4, determinato ai sensi dell'articolo 34 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, e successive modificazioni, è ulteriormente ridotto del 30 per cento. Per i suddetti contratti il corrispettivo annuo ai fini della determinazione della base imponibile per l'applicazione dell'imposta proporzionale di registro è assunto nella misura minima del 70 per cento.

2. Il locatore, per usufruire dei benefici di cui al comma 1, deve indicare nella dichiarazione dei redditi gli estremi di registrazione del contratto di locazione nonché quelli della denuncia dell'immobile ai fini dell'applicazione dell'ICI.

3. Le agevolazioni di cui al presente articolo non si applicano ai contratti di locazione volti a soddisfare esigenze abitative di natura transitoria, fatta eccezione per i contratti di cui al comma 2 dell'articolo 5 e per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 1.

4. Il Comitato interministeriale per la programmazione economica (CIPE), su proposta del Ministro dei lavori pubblici, di intesa con i Ministri dell'interno e di grazia e giustizia, provvede, ogni ventiquattro mesi, all'aggiornamento dell'elenco dei comuni di cui al comma 1, anche articolando ed ampliando i criteri previsti dall'articolo 1 del decreto-legge 29 ottobre 1986, n. 708, convertito, con modificazioni, dalla legge 23 dicembre 1986, n. 899. La proposta del Ministro dei lavori pubblici è formulata avuto riguardo alle risultanze dell'attività dell'Osservatorio della condizione abitativa di cui all'articolo 12. Qualora le determinazioni del CIPE comportino un aumento del numero dei beneficiari dell'agevolazione fiscale prevista dal comma 1, è corrispondentemente aumentata, con decreto del Ministro delle finanze, di concerto con il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, la percentuale di determinazione della base imponibile prevista dal medesimo comma. Tale aumento non si applica ai contratti stipulati prima della data di entrata in vigore del predetto decreto del Ministro delle finanze.

5. Al comma 1 dell'articolo 23 del testo unico delle imposte sui redditi, approvato con decreto del Presidente della Repubblica 22 dicembre 1986, n. 917, sono aggiunti, in fine, i seguenti periodi: "I redditi derivanti da contratti di locazione di immobili ad uso abitativo, se non percepiti, non concorrono a formare il reddito dal momento della conclusione del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità del conduttore. Per le imposte versate sui canoni venuti a scadenza e non percepiti come da accertamento avvenuto nell'ambito del procedimento giurisdizionale di convalida di sfratto per morosità è riconosciuto un credito di imposta di pari ammontare".

6. Per l'attuazione dei commi da 1 a 4 è autorizzata la spesa di lire 4 miliardi per l'anno 1999, di lire 157,5 miliardi per l'anno 2000, di lire 247,5 miliardi per l'anno 2001, di lire 337,5 miliardi per l'anno 2002, di lire 427,5 miliardi per l'anno 2003 e di lire 360 miliardi a decorrere dall'anno 2004.

7. Per l'attuazione del comma 5 è autorizzata la spesa di lire 94 miliardi per l'anno 2000 e di lire 60 miliardi a decorrere dall'anno 2001.

Art. 9. (¹)
[Disposizioni per i fondi per la previdenza complementare

1. I fondi per la previdenza complementare regolamentati dal decreto legislativo 21 aprile 1993, n. 124, che detengono direttamente beni immobili possono optare per la libera determinazione dei canoni di locazione oppure per l'applicazione dei contratti previsti dall'articolo 2, comma 3, della presente legge. Nel primo caso, tuttavia, i redditi derivanti dalle locazioni dei suddetti immobili sono soggetti all'IRPEG.]

(1) Articolo abrogato dal D.lgs. 18 febbraio 2000, n. 47.

Art. 10.
Ulteriori agevolazioni fiscali

1. Con provvedimento collegato alla manovra finanziaria per il triennio 2000-2002 è istituito, a decorrere dall'anno 2001, un fondo per la copertura delle minori entrate derivanti dalla concessione, secondo modalità determinate dal medesimo provvedimento collegato, di una detrazione ai fini dell'imposta sul reddito delle persone fisiche in favore dei conduttori, appartenenti a determinate categorie di reddito, di alloggi locati a titolo di abitazione principale, da stabilire anche nell'ambito di una generale revisione dell'imposizione sugli immobili. Per gli esercizi successivi al triennio 2000-2002, alla dotazione del fondo si provvede con stanziamento determinato dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

2. Le detrazioni di cui al comma 1 non sono cumulabili con i contributi previsti dal comma 3 dell'articolo 11.

Art. 11.
Fondo nazionale

1. Presso il Ministero dei lavori pubblici è istituito il Fondo nazionale per il sostegno all'accesso alle abitazioni in locazione, la cui dotazione annua è determinata dalla legge finanziaria, ai sensi dell'articolo 11, comma 3, lettera d), della legge 5 agosto 1978, n. 468, e successive modificazioni.

2. Per ottenere i contributi di cui al comma 3 i conduttori devono dichiarare sotto la propria responsabilità che il contratto di locazione è stato registrato.

3.  Le somme assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono utilizzate per la concessione, ai conduttori aventi i requisiti minimi individuati con le modalità di cui al comma 4, di contributi integrativi per il pagamento dei canoni di locazione dovuti ai proprietari degli immobili, di proprietà sia pubblica sia privata, e, tenendo conto anche delle disponibilità del Fondo, per sostenere le iniziative intraprese dai Comuni e dalle regioni anche attraverso la costituzione di agenzie o istituti per la locazione o fondi di garanzia o attraverso attività di promozione in convenzione con imprese di costruzione ed altri soggetti imprenditoriali, cooperative edilizie per la locazione, tese a favorire la mobilità nel settore della locazione, attraverso il reperimento di alloggi da concedere in locazione a canoni concordati, ovvero attraverso la rinegoziazione delle locazioni esistenti per consentire alle parti, con il supporto delle organizzazioni di rappresentanza dei proprietari e degli inquilini, la stipula di un nuovo contratto a canone inferiore. Le procedure previste per gli sfratti per morosità si applicano alle locazioni di cui al presente comma, anche se per finita locazione. I comuni possono, con delibera della propria giunta, prevedere che i contributi integrativi destinati ai conduttori vengano, in caso di morosità, erogati al locatore interessato a sanatoria della morosità medesima, anche tramite l'associazione della proprietà edilizia dallo stesso locatore per iscritto designata, che attesta l'avvenuta sanatoria con dichiarazione sottoscritta anche dal locatore. (¹)

4. Il Ministro dei lavori pubblici, entro novanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, previa intesa in sede di Conferenza permanente per i rapporti fra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, definisce, con proprio decreto, i requisiti minimi necessari per beneficiare dei contributi integrativi di cui al comma 3 e i criteri per la determinazione dell'entità dei contributi stessi in relazione al reddito familiare e all'incidenza sul reddito medesimo del canone di locazione.

5. Le risorse assegnate al Fondo di cui al comma 1 sono ripartite, entro il 31 marzo di ogni anno, tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano. A decorrere dall'anno 2005 la ripartizione è effettuata dal Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa intesa con la Conferenza permanente per i rapporti tra lo Stato, le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano, sulla base dei criteri fissati con apposito decreto del Ministro delle infrastrutture e dei trasporti, previa medesima intesa ed in rapporto alla quota di risorse messe a disposizione dalle singole regioni e province autonome, ai sensi del comma 6. (⁴)

6. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano possono concorrere al finanziamento degli interventi di cui al comma 3 con proprie risorse iscritte nei rispettivi bilanci e definire, sentiti i comuni, la finalità di utilizzo del Fondo ottimizzandone l'efficienza, anche in forma coordinata con il Fondo per gli inquilini morosi incolpevoli istituito dall'articolo 6, comma 5, del decreto-legge 31 agosto 2013, n. 102, convertito con modificazioni dalla legge 28 ottobre 2013, n. 124. (⁵)

7. Le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano provvedono alla ripartizione fra i comuni delle risorse di cui al comma 6 nonché di quelle destinate al Fondo ad esse attribuite ai sensi del comma 5; le risorse destinate dalle regioni e dalle province autonome di Trento e di Bolzano alla costituzione di agenzie o istituti per la locazione o fondi di garanzia o alle attività di promozione in convenzione con imprese di costruzione ed altri soggetti imprenditoriali, cooperative edilizie per la locazione sono assegnate dalle stesse ai comuni sulla base di parametri che premino sia il numero di abbinamenti tra alloggi a canone concordato e nuclei familiari provenienti da alloggi di edilizia residenziale pubblica sovvenzionata o sottoposti a procedure di sfratto esecutivo, sia il numero di contratti di locazione a canone concordato complessivamente intermediati nel biennio precedente. (³)

8. I comuni definiscono l'entità e le modalità di erogazione dei contributi di cui al comma 3, individuando con appositi bandi pubblici i requisiti dei conduttori che possono beneficiarne, nel rispetto dei criteri e dei requisiti minimi di cui al comma 4. I bandi per la concessione dei contributi integrativi devono essere emessi entro il 30 settembre di ogni anno con riferimento alle risorse assegnate, per l'anno di emissione del bando, dalla legge finanziaria. (⁶)

9. Per gli anni 1999, 2000 e 2001, ai fini della concessione dei contributi integrativi di cui al comma 3, è assegnata al Fondo una quota, pari a lire 600 miliardi per ciascuno degli anni 1999, 2000 e 2001, delle risorse di cui alla legge 14 febbraio 1963, n. 60, relative alle annualità 1996, 1997 e 1998. Tali disponibilità sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate, con decreti del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica, ad apposita unità previsionale di base dello stato di previsione del Ministero dei lavori pubblici. Le predette risorse, accantonate dalla deliberazione del CIPE del 6 maggio 1998, non sono trasferite ai sensi dell'articolo 61 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, e restano nella disponibilità della Sezione autonoma della Cassa depositi e prestiti per il predetto versamento.

10. Il Ministero dei lavori pubblici provvederà, a valere sulle risorse del Fondo di cui al comma 1, ad effettuare il versamento all'entrata del bilancio dello Stato nell'anno 2003 delle somme occorrenti per la copertura delle ulteriori minori entrate derivanti, in tale esercizio, dall'applicazione dell'articolo 8, commi da 1 a 4, pari a lire 67,5 miliardi, intendendosi ridotta per un importo corrispondente l'autorizzazione di spesa per l'anno medesimo determinata ai sensi del comma 1 del presente articolo.

11. Le disponibilità del Fondo sociale, istituito ai sensi dell'articolo 75 della legge 27 luglio 1978, n. 392, sono versate all'entrata del bilancio dello Stato per essere riassegnate con decreto del Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica al Fondo di cui al comma 1.

(1) Comma così modificato dal D.L. 13 settembre 2004, n. 240, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 novembre 2004, n. 269, e, successivamente, dall'art. 2, comma 1, lett. a), D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.
(2) Comma così da ultimo sostituito dal D.L. 13 settembre 2004, n. 240.
(3) Comma modificato dalla Legge 8 febbraio 2001, n. 21 e, successivamente, così sostituito dall’art. 2, comma 1, lett. c), D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.
(4) Comma così sostituito dall'art. 1, comma 1, L. 8 febbraio 2001, n. 21 e dall'art. 7, comma 2, D.L. 13 settembre 2004, n. 240, convertito, con modificazioni, dalla L. 12 novembre 2004, n. 269.
(5) Comma così modificato dall’art. 2, comma 1, lett. b), D.L. 28 marzo 2014, n. 47, convertito, con modificazioni, dalla L. 23 maggio 2014, n. 80.
(6) Comma così modificato dall'art. 1, comma 1-bis, D.L. 20 ottobre 2008, n. 158, convertito, con modificazioni, dalla L. 18 dicembre 2008, n. 199.

Capo V

Disposizioni finali

Art. 12.
Osservatorio della condizione abitativa

1. L'Osservatorio della condizione abitativa, istituito dall'articolo 59 del decreto legislativo 31 marzo 1998, n. 112, è costituito presso il Ministero dei lavori pubblici ed effettua la raccolta dei dati nonché il monitoraggio permanente della situazione abitativa. Il Ministro dei lavori pubblici, con proprio decreto da emanare entro sessanta giorni dalla data di entrata in vigore della presente legge, definisce l'organizzazione e le funzioni dell'Osservatorio, anche ai fini del collegamento con gli osservatori istituiti dalle regioni con propri provvedimenti.

Art. 13.
Patti contrari alla legge

1. È nulla ogni pattuizione volta a determinare un importo del canone di locazione superiore a quello risultante dal contratto scritto e registrato.

2. Nei casi di nullità di cui al comma 1 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può chiedere la restituzione delle somme corrisposte in misura superiore al canone risultante dal contratto scritto e registrato.

3. È nulla ogni pattuizione volta a derogare ai limiti di durata del contratto stabiliti dalla presente legge.

4. Per i contratti di cui al comma 3 dell'articolo 2 è nulla ogni pattuizione volta ad attribuire al locatore un canone superiore a quello massimo definito, per immobili aventi le medesime caratteristiche e appartenenti alle medesime tipologie, dagli accordi definiti in sede locale. Per i contratti stipulati in base al comma 1 dell'articolo 2, sono nulli, ove in contrasto con le disposizioni della presente legge, qualsiasi obbligo del conduttore nonché qualsiasi clausola o altro vantaggio economico o normativo diretti ad attribuire al locatore un canone superiore a quello contrattualmente stabilito.

5. Nei casi di nullità di cui al comma 4 il conduttore, con azione proponibile nel termine di sei mesi dalla riconsegna dell'immobile locato, può richiedere la restituzione delle somme indebitamente versate. Nei medesimi casi il conduttore può altresí richiedere, con azione proponibile dinanzi al pretore, che la locazione venga ricondotta a condizioni conformi a quanto previsto dal comma 1 dell'articolo 2 ovvero dal comma 3 dell'articolo 2. Tale azione è altresí consentita nei casi in cui il locatore ha preteso l'instaurazione di un rapporto di locazione di fatto, in violazione di quanto previsto dall'articolo 1, comma 4, e nel giudizio che accerta l'esistenza del contratto di locazione il pretore determina il canone dovuto, che non può eccedere quello definito ai sensi del comma 3 dell'articolo 2 ovvero quello definito ai sensi dell'articolo 5, commi 2 e 3, nel caso di conduttore che abiti stabilmente l'alloggio per i motivi ivi regolati; nei casi di cui al presente periodo il pretore stabilisce la restituzione delle somme eventualmente eccedenti.

6. I riferimenti alla registrazione del contratto di cui alla presente legge non producono effetti se non vi è obbligo di registrazione del contratto stesso.

Art. 14.
Disposizioni transitorie e abrogazione di norme

1. In sede di prima applicazione dell'articolo 4 della presente legge, non trova applicazione il termine di novanta giorni di cui al comma 2 del medesimo articolo 4.

2. Con l'attuazione del decreto legislativo 19 febbraio 1998, n. 51, nell'articolo 6 e nell'articolo 13, comma 5, della presente legge al pretore si intende sostituito il tribunale in composizione monocratica e al tribunale il tribunale in composizione collegiale.

3. Sono abrogati l'articolo 11 del decreto-legge 11 luglio 1992, n. 333, convertito, con modificazioni, dalla legge 8 agosto 1992, n. 359, nonché gli articoli 1-bis, 2, 3, 4, 5 e 8 del decreto-legge 30 dicembre 1988, n. 551, convertito, con modificazioni, dalla legge 21 febbraio 1989, n. 61.

4. Sono altresí abrogati gli articoli 1, 3, 12, 13, 14, 15, 16, 17, 18, 19, 20, 21, 22, 23, 24, 25, 26, 54, 60, 61, 62, 63, 64, 65, 66, 75, 76, 77, 78, 79, limitatamente alle locazioni abitative, e 83 della legge 27 luglio 1978, n. 392, e successive modificazioni.

5. Ai contratti per la loro intera durata ed ai giudizi in corso alla data di entrata in vigore della presente legge continuano ad applicarsi ad ogni effetto le disposizioni normative in materia di locazioni vigenti prima di tale data.

Art. 15.
Copertura finanziaria

1. All'onere derivante dall'attuazione dei commi da 1 a 5 dell'articolo 8, valutato in lire 4 miliardi per l'anno 1999 e in lire 420 miliardi a decorrere dall'anno 2000, si provvede mediante utilizzo delle proiezioni per i medesimi anni degli stanziamenti iscritti, ai fini del bilancio triennale 1998-2000, nell'ambito dell'unità previsionale di base di parte corrente "Fondo speciale" dello stato di previsione del Ministero del tesoro, del bilancio e della programmazione economica per l'anno finanziario 1998, allo scopo parzialmente utilizzando, quanto a lire 4 miliardi per l'anno 1999 e quanto a lire 299 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero dei lavori pubblici, nonché, quanto a lire 107 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo alla Presidenza del Consiglio dei ministri e, quanto a lire 14 miliardi per l'anno 2000, l'accantonamento relativo al Ministero di grazia e giustizia.

2. Il Ministro del tesoro, del bilancio e della programmazione economica è autorizzato ad apportare, con propri decreti, le occorrenti variazioni di bilancio.

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