MODULO PER DATI RELATIVI AGLI INTERVENTI DI RISTRUTTURAZIONE e RISPARMIO ENERGETICO

Gentile condomino,

lo scorso 20/12/2016 è stato pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale il Decreto 1/12/2016 che istituisce nuovi obblighi in capo all’Amministratore di Condominio relativamente alla modalità di trasmissione dei dati relativi agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali.

L’Amministratore di Condominio deve comunicare all’Agenzia delle Entrate entro il 28/2/2017, il costo totale pagato ai fornitori come risultante dai bonifici effettuati, l’elenco delle unità immobiliari con l’indicazione dei codici fiscali dei possessori delle unità immobiliari o dei detentori, beneficiari della detrazione e la relativa quota di spesa attribuita. Inoltre andrà evidenziato se la quota è stata pagata in tutto o in parte.

Per poter compilare correttamente quanto richiesto dalle norme, è però indispensabile che ci venga da Lei comunicato chi tra gli aventi diritto detrae le spese eventualmente sostenute. In questo modo la “precompilata” sarà già completa e le correzioni che Lei potrà comunque sempre apportare davvero minime.

Richiediamo pertanto che per ogni beneficiario venga compilato il modulo allegato e ritornato al ns. studio esclusivamente per posta ordinaria, fax o email entro e non oltre il 20 febbraio 2017; oltre tale data provvederemo alla compilazione sulla base dei dati presenti in archivio.

Vi invitiamo a considerare la presente con la dovuta attenzione ed urgenza, visti i tempi ristretti, per la mole di lavoro necessaria ad adempiere a questo ulteriore onere. Peraltro anticipiamo che cercheremo di contenere al massimo i costi per la redazione di tale dichiarazione ma che sicuramente il relativo compenso non è incluso nelle prestazioni già concordate con nostra offerta. Restiamo a disposizione per ogni eventuale chiarimento dovesse occorrere e porgiamo con l’occasione i nostri migliori saluti.

L'AMMINISTRATORE

    

Beneficiario della detrazione

Condominio:_____________________________________________________

Indirizzo unità immobiliare:________________________________________

Cognome e nome beneficiario:______________________________________

Codice fiscale e quota beneficiario:__________________________________

Cognome e Nome di altro beneficiario se presente:_____________________

Codice fiscale e quota altro beneficiario:______________________________

Telefonino per contatti urgenti:_____________________________________

Email:__________________________________________________________

Data:_______________________ Firma: _____________________________

Le novità della precompilata 2017

Con un apposito Decreto il Ministero Economia e Finanze ha disposto che entro il prossimo 28.2.2017 gli amministratori di condominio dovranno inviare all’Agenzia delle Entrate i dati relativi alle spese sostenute nel 2016 per interventi di recupero del patrimonio edilizio / riqualificazione energetica / acquisto di mobili e grandi elettrodomestici che hanno interessato parti comuni condominiali. Detto invio dovrà essere effettuato tramite Entratel o Fisconline, direttamente dall’amministratore ovvero da un intermediario abilitato. Sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate risultano ad oggi pubblicati, in bozza, il Provvedimento e le specifiche tecniche nonché alcune FAQ, che definiscono meglio il nuovo adempimento.

In particolare si evidenzia che l’amministratore di condominio è tenuto ad inviare per ciascun condominio un file contenente i dati relativi a tutti gli interventi che hanno interessato l’immobile, specificando per ciascun intervento l’importo complessivamente sostenuto nonché l’ammontare imputato a ciascun condòmino. Come noto, ai sensi dell’art. 1, D.Lgs. n. 175/2014, a partire dal 2015 l’Agenzia delle Entrate rende disponibile telematicamente il mod. 730 / UNICO PF precompilato ai titolari di redditi di lavoro dipendente / pensione e di taluni redditi assimilati entro il 15.4 di ciascun anno.

La precompilazione della dichiarazione dei redditi è effettuata dall’Agenzia delle Entrate sulla base dei dati alla stessa inviati dai soggetti “coinvolti”. L’art. 3, comma 4, D.Lgs. n. 175/2014 demanda al MEF l’individuazione dei termini e delle modalità per la trasmissione telematica all'Agenzia delle Entrate dei dati relativi alle spese che danno diritto a deduzioni / detrazioni diverse da quelle già individuate nei commi 1, 2 e 3 del citato art. 1 (interessi passivi e relativi oneri accessori per mutui, premi di assicurazione sulla vita, contributi previdenziali e assistenziali, spese sanitarie, ecc.). Con il recente DM 1.12.2016, pubblicato sulla G.U. 20.12.2016, n. 296, il MEF ha disposto che: “ai fini della elaborazione della dichiarazione dei redditi da parte dell’Agenzia delle entrate, a partire dai dati relativi al 2016, gli amministratori di condominio trasmettono in via telematica all'Agenzia delle Entrate, entro il 28.2 di ciascun anno, una comunicazione contenente i dati relativi alle spese sostenute nell’anno precedente dal condominio, con riferimento agli interventi di recupero del patrimonio edilizio e di riqualificazione energetica effettuati sulle parti comuni di edifici residenziali, nonché con riferimento all’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici finalizzati all’arredo delle parti comuni dell’immobile oggetto di ristrutturazione. Nella comunicazione devono essere indicate le quote di spesa imputate ai singoli condòmini”. A “completamento” di tale nuova disposizione, sul sito Internet dell’Agenzia delle Entrate sono disponibili le bozze del Provvedimento e delle specifiche tecniche nonché alcune FAQ, per l’individuazione dettagliata dei dati da inviare.

SOGGETTI OBBLIGATI

Il citato Provvedimento dispone che sono interessati all’adempimento in esame “gli amministratori di condominio in carica al 31 dicembre dell’anno di riferimento”. Per l’invio dei dati relativi al 2016, da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, sono tenuti all’invio dei dati gli amministratori che risultano in carica al 31.12.2016. In merito ai soggetti obbligati, si evidenzia che l’Agenzia delle Entrate, con una delle FAQ disponibili sul sito Internet, ha chiarito che l’invio dei dati in esame riguarda anche l’amministratore di un c.d. “condominio minimo” (nominato per scelta dei condòmini e non per obbligo di legge). Restano invece esclusi da tale adempimento i condòmini del c.d. “condominio minimo” che non hanno nominato un amministratore, ancorché siano stati effettuati interventi “agevolabili” sulle parti comuni condominiali.

DATI DA COMUNICARE

Come sopra evidenziato in base all’art. 2 del citato Decreto, la comunicazione deve contenere a) l'ammontare complessivo della spesa sostenuta dal condominio per gli interventi di recupero del patrimonio edilizio, gli interventi di risparmio e riqualificazione energetica e per l’acquisto di mobili e grandi elettrodomestici di un edificio “ristrutturato” che hanno interessato parti comuni condominiali; b)l’ammontare della spesa imputata a ciascun condòmino. Gli importi vanno esposti all’unità di euro applicando le consuete modalità di arrotondamento. In particolare, dal Provvedimento dell’Agenzia delle Entrate e dalle specifiche tecniche disponibili sul sito Internet dell’Agenzia (ad oggi ancora in bozza) risulta che l’amministratore deve inviare: a) un file per ogni condominio e in detto file devono essere indicati i dati relativi a tutti gli interventi effettuati sul medesimo condominio per i quali l’amministratore ha provveduto al pagamento nell’anno di riferimento; b) per ciascun intervento l’amministratore deve indicare, oltre alla spesa complessivamente sostenuta, la spesa attribuita a ciascun condòmino, indicando altresì se la stessa è stata pagata o meno entro il 31.12 dell’anno di riferimento. Nell’invio da effettuare entro il prossimo 28.2.2017, quindi, l’amministratore dovrà comunicare le spese relative agli interventi sulle parti comuni che lo stesso ha provveduto a pagare entro il 31.12.2016 e le relative quote di riparto tra i condòmini, indicando se questi ultimi hanno o meno versato detta quota entro il 31.12.2016.

MODALITÀ E TERMINI DI TRASMISSIONE DELLA COMUNICAZIONE RELATIVA AL 2016

La comunicazione relativa alle spese 2016 va presentata entro il 28.2.2017 o direttamente, mediante il servizio Entratel / Fisconline o tramite un intermediario abilitato (dottore commercialista, consulente del lavoro, CAF, ecc.). Nel caso in cui la comunicazione (inviata entro il termine) sia scartata è necessario provvedere ad un nuovo invio ordinario entro il 28.2 oppure entro i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). In caso di trasmissione di una comunicazione (entro il termine ordinario) contenente “codici fiscali non validi” è necessario effettuare un ulteriore invio ordinario esclusivamente dei codici fiscali segnalati, entro il 28.2 oppure i 5 giorni successivi la segnalazione (se più favorevole). Il citato Provvedimento prevede che la correzione dei dati diversi da quelli di cui sopra, trasmessi nei termini ordinari, va eseguita entro i 5 giorni successivi al 28.2. I dati ricevuti saranno conservati fino al 31.12 del sesto anno successivo ad ogni periodo d’imposta e, oltre ad essere utilizzati per la predisposizione della dichiarazione dei redditi precompilata potranno essere utilizzati anche per le attività di controllo delle dichiarazioni ex art. 7, DPR n. 605/73. L’Amministratore di Condominio deve comunicare entro il 28/2 dell’anno successivo al periodo d’imposta di riferimento – e quindi per le spese sostenute nell’anno 2016 entro il 28/2/2017 – il costo totale pagato ai fornitori come risultante dai bonifici effettuati, l’elenco delle unità immobiliari con l’indicazione dei codici fiscali dei possessori delle unità immobiliari o dei detentori, beneficiari della detrazione e la relativa quota di spesa attribuita. Inoltre andrà evidenziato se la quota è stata pagata in tutto o in parte. Per poter compilare correttamente quanto richiesto dalle norme, è indispensabile che venga comunicato all’amministratore chi tra gli aventi diritto detrae le spese eventualmente sostenute.

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STEREO AD ALTO VOLUME: responsabilità dei genitori

Cassazione nr. 53102 del 15-12-2016

La musica ad alto volume proveniente da uno stereo rientra tra i rumori idonei a disturbare la quiete del condominio e, conseguentemente, a ritenere integrato il reato di disturbo dalle occupazioni o del riposo di cui all'articolo 659 del codice penale che recita: “Chiunque, mediante schiamazzi o rumori, ovvero abusando di strumenti sonori o di segnalazioni acustiche, ovvero suscitando o non impedendo strepiti di animali, disturba le occupazioni o il riposo delle persone ovvero gli spettacoli, i ritrovi o i trattenimenti pubblici è punito con l'arresto fino a tre mesi o con l'ammenda fino ad euro 309,00”.

Nel caso preso in esame dalla Corte di Cassazione la musica ad alto volume proveniva dallo stereo ubicato nella stanza di un giovane minore di anni 18 e per ritenere sussistente il reato, la Corte di Cassazione, nella sentenza nr. 53102, pubblicata in data 15 dicembre 2016, ha ritenuto sufficiente la testimonianza di due agenti della polizia municipale che hanno riferito.

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NEVE CHE CADE DAL TETTO - caso fortuito?

Il Giudice di Pace di Campobasso con sentenza del 27 ottobre 2016 ha stabilito come si tratti di un fenomeno di pericolo prevedibile lo scivolamento di una massa nevosa formatasi sul tetto, allorché la stessa abbia perso aderenza con la superficie e abbia iniziato, in assenza di accorgimenti tecnici, la caduta a blocchi verso il suolo.

Pertanto non si può integrare il caso fortuito e, dunque, elevarsi a fattore in grado di escludere la responsabilità del condominio laddove "La nevicata è prevedibile in località montane o comunque in città in cui è normale che in inverno si verifichi: non lo è, invece, in altre zone, dove l'evento può davvero considerarsi eccezionale".

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Azioni possessorie e petitorie nel condominio

AZIONI POSSESSORIE E PETITORIE (sintetica disamina)

REINTEGRAZIONE 

(art.1168 c.c.) elementi costitutivi dello spoglio sono la violenza e la clandestinità dai quali si può risalire all'animus spoliandi. La violenza quale presupposto dell’azione di spoglio implica che questo venga commesso con atti contro la volontà del possessore e non deve necessariamente consistere in attività materiale, ma sono sufficienti ad integrarla anche atti di costringimento morale, la clandestinità, invece, si concretizza quando l'atto viene posto in essere all'insaputa di chi subisce lo spoglio. L'animus spoliandi, quale elemento soggettivo, risiede nella consapevolezza di vedere l’altrui signoria sul bene. 

MANUTENZIONE 

(art. 1170) Mentre lo spoglio incide direttamente sulla cosa sottraendola in tutto o in parte alla disponibilità del possessore, la molestia si risolve contro l’attività dl godimento del possessore disturbandone il pacifico esercizio ovvero rendendolo difficoltoso. Elemento soggettivo è l'animus turbandi che consiste nella volontarietà del fatto lesivo e determina la diminuzione del godimento del bene da parte del possessore e nella consapevolezza che esso è idoneo a modificarne o limitarne l’esercizio.

Tra le azioni possessorie sono ricomprese anche le azioni di nunciazione: denuncia di nuova opera (art. 1171) e denuncia di danno temuto (art. 1172).

La caratteristica è quella di tutelare la situazione del possesso a prescindere dalla legittimità dello stesso.

Legittimato attivo è solo il possessore mentre la legittimazione passiva coinvolge sia l’autore materiale che l’autore morale.

Diversa è la disciplina delle azioni petitorie a presidio delle possibili lesioni che l’interesse del proprietario può subire, disciplinate nel libro terzo del codice civile esplicitamente intitolato "delle azioni a difesa della proprietà". 

RIVENDICAZIONE 

(art. 948) l'attore afferma in giudizio di essere titolare di un determinato bene e chiede una sentenza che, previo accertamento della titolarità del diritto di proprietà da lui vantato, condanni l’attuale possessore o detentore alla restituzione. L’attore è tenuto a fornire la prova rigorosa del vantato dominio e, quindi, a giustificare la proprietà del bene risalendo ad un acquisto a titolo originario ovvero dimostrando il compimento dell’usucapione. 

NEGATORIA 

(art. 949) il proprietario può agire per far dichiarare l'inesistenza di diritti affermati da altri sulla cosa, quando ha motivo di temere pregiudizio. Se sussistono anche turbative o molestie, il proprietario può chiedere che se ne ordini la cessazione, oltre la condanna al risarcimento del danno. 

REGOLAMENTO DEI CONFINI

(art. 950) è esperibile quando il confine tra due fondi è incerto, in tal caso ciascuno dei proprietari può chiedere che sia stabilito giudizialmente. E' ammesso ogni mezzo di prova e in mancanza di altri elementi il giudice si attiene al confine delineato dalle mappe catastali. Tale azione verte quindi sulla determinazione quantitativa dei fondi e non sulla contestazione del titolo giuridico. 

APPOSIZIONE DI TERMINI 

(art. 951) se i termini tra fondi mancano o sono divenuti irriconoscibili ciascun proprietario ha diritto di chiedere che essi siano apposti o ristabiliti a spese comuni.

L’azione possessoria e quella petitoria sono reciprocamente indipendenti. Il cumulo dei giudizi è precluso, nel senso che il giudizio petitorio può essere intentato solo dopo aver esaurito quello possessorio, a memo che, dall'applicazione del divieto di cumulo possa derivare un pregiudizio irreparabile al proprietario (Corte Cost. 25/1992). 

• AZIONI POSSESSORIE E PETITORIE
• LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE
• BENI CONDOMINIALI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
• QUALIFICAZIONE DI SPOGLIO O TURBATIVA, PRINCIPIO DI DIRITTO
• EFFICACIA DELLA SENTENZA RESA NEL GIUDIZIO POSSESSORIO IN QUELLO PETITORIO
• RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE CHE OMETTE DI AGIRE
• CASISTICA

di Fabio Casinovi

Consulente legale ANCI Roma

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LEGITTIMAZIONE ATTIVA E PASSIVA DELL'AMMINISTRATORE

Il potere rappresentativo che compete all'amministratore del condominio ex artt. 1130 e 1131 c.c. e che, sul piano processuale, si riflette nella facoltà di agire in giudizio per la tutela dei diritti sulle parti comuni dell’edificio, comprende tutte le azioni volte a realizzare tale tutela, con esclusione soltanto di quelle azioni che incidono sulla condizione giuridica dei beni cui si riferiscono, esulando, pertanto, dall'ambito degli atti conservativi. Resta esclusa, di conseguenza, la possibilità di esperimento di azioni reali, contro i singoli condomini o contro terzi, dirette ad ottenere statuizioni relative alla titolarità o al contenuto di diritti su cose e parti dell’edificio (Cass. 7327/2013).

Le azioni reali da esperirsi contro singoli condomini o contro terzi e dirette ad ottenere situazioni relative alla titolarità, al contenuto o alla tutela dei diritti reali dei condomini su cose o parti dell’edificio condominiale che esulino dal novero degli atti meramente conservativi (al cui compimento l’amministratore è autonomamente legittimato ex art. 1130, n. 4, c.c.) possono essere esperite dall'amministratore solo previa autorizzazione dell’assemblea, ex art.1131, primo comma, c.c. adottata con la maggioranza qualificata di cui all'art. 1136 c.c. (Cass. 2570/2016).

E' stata pertanto ritenuta sussistente la legittimazione dell'amministratore ad agire giudizialmente senza previo mandato assembleare con azione volta al ripristino dei luoghi in caso di abusiva occupazione di una porzione di area condominiale mediante la costruzione di un manufatto di proprietà esclusiva. Il condominio è compossessore, unitamente agli altri condomini delle parti comuni dell'edificio condominiale e, pertanto, è legittimato a chiedere la tutela possessoria contro gli attentati all'esercizio di tale possesso (Cass. 17686/2003).

Poiché il rapporto di condominio non determina l'esistenza di un ente giuridico con personalità distinta da quella dei condomini, ma da solo luogo ad un ente di gestione, che opera in rappresentanza e nell'interesse comune dei partecipanti, i singoli condomini, pur in presenza dell’organo rappresentativo unitario, non sono privati del potere di agire a difesa dei diritti esclusivi e comuni, inerenti all'immobile condominiale, né, conseguentemente, di intervenire nel giudizio in cui tale difesa sia stata già legittimamente assunta dall'amministratore o di avvalersi di mezzi di impugnazione per evitare gli effetti sfavorevoli della sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore medesimo (Cass. 7130/2001).

Le azioni di rivendicazione secondo consolidato orientamento (Cass. 40/2015, Cass. 3044/2009, Cass. 5147/2003) non rientrano nel novero degli atti conservativi.

L'amministratore può agire al fine di rivendicare la proprietà comune dei beni purché sia munito di apposita delibera di autorizzazione (Cass. 2570/2016).

Quanto alla legittimazione passiva dell’amministratore del condominio a resistere in giudizio, esclusiva o concorrente con quella dei condomini, la S.C. ha stabilito invece che ai sensi dell’art. 1131 c.c., comma 2, la stessa non incontra limiti e sussiste anche in ordine alle azioni di natura reale relative alle parti comuni dell'edificio, promosse contro il condominio da terzi o anche dal singolo condomino (Cass. 16901/2012).

L’amministratore ha l’obbligo di riferire all'assemblea ma è un adempimento di rilevanza interna che non incide sui suoi poteri rappresentativi processuali sanzionato dalla possibile revoca del mandato e risarcimento del danno.

Il principio che la legittimazione passiva dell'amministratore prevista dall'art. 1131 comma 2, ha portata generale in quanto estesa ad ogni interesse condominiale e sussiste pertanto anche con riguardo alla domanda proposta da un condomino o da un terzo di accertamento della proprietà esclusiva di un bene senza che sia necessaria la partecipazione in giudizio di tutti i condomini, è stato recentemente in più occasioni statuito (Cass. 25634/2014).

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• BENI CONDOMINIALI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO
• QUALIFICAZIONE DI SPOGLIO O TURBATIVA, PRINCIPIO DI DIRITTO
• EFFICACIA DELLA SENTENZA RESA NEL GIUDIZIO POSSESSORIO IN QUELLO PETITORIO
• RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE CHE OMETTE DI AGIRE
• CASISTICA

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BENI CONDOMINIALI - REGOLAMENTO DI CONDOMINIO

Ai sensi dell'art. 1117, n. 1, c.c., rientrano tra le parti comuni spettanti ai proprietari delle singole unità site nell'edificio condominiale, tra l’altro, le scale, i vestiboli, gli anditi, ovvero comunque tutte le parti necessarie all'uso comune ed essenziali alla funzionalità del fabbricato, e quindi anche gli annessi pianerottoli, passetti, corridoi, pur se posti in concreto al servizio delle singole proprietà.

Per sottrarre tali beni alla comproprietà dei condomini e dimostrarne l’appartenenza esclusiva al titolare di una porzione esclusiva, è necessario un titolo contrario, contenuto non già nella compravendita o nella donazione delle singole unità immobiliare bensì nell'atto costitutivo del condominio.

Titolo idoneo a vincere la presunzione di condominialità ex art. 1117 c.c., infatti, è non l'atto di acquisto del singolo appartamento condominiale, quanto il negozio posto in essere da colui o da coloro che hanno costituito il condominio dell'edificio, in quanto tale negozio, rappresentando la fonte comune dei diritti dei condomini, ne determina l’estensione e le limitazioni reciproche. (Cass. 13450/2016).

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QUALIFICAZIONE DI SPOGLIO O TURBATIVA, PRINCIPIO DI DIRITTO

Non ogni modifica apportata da un terzo alla situazione oggettiva in cui si sostanzia il possesso costituisce spoglio o turbativa, essendo sempre necessario che tale modifica comprometta in modo giuridicamente apprezzabile l’esercizio del possesso.

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EFFICACIA DELLA SENTENZA RESA NEL GIUDIZIO POSSESSORIO IN QUELLO PETITORIO

Il giudizio possessorio e quello petitorio sono caratterizzati dalla diversità di "petitum" e "cause petendi", giacché il giudizio petitorio è volto alla tutela della proprietà o di altro diritto reale, mentre il giudizio possessorio tende soltanto al ripristino dello stato di fatto mediante un'azione che culmina in un provvedimento suscettibile di giudicato sostanziale, indipendentemente dall'esistenza o meno del diritto al quale il possesso corrisponde e il cui eventuale contrasto col giudicato petitorio va risolto attraverso le opportune "restitutiones in integrum" (Cass. 13450/13).

Da ciò consegue che la sentenza resa sulla domanda possessoria non possa avere autorità di cosa giudicata nel giudizio petitorio.

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RESPONSABILITA' DELL'AMMINISTRATORE CHE OMETTE DI AGIRE

L’amministratore ha il potere-dovere di compiere gli atti conservativi dei diritti inerenti alle parti comuni dell’edificio condominiale con conseguente responsabilità in ordine agli atti conservativi che avrebbe dovuto compiere e non ha compiuto.

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AZIONI POSSESSORIE E PETITORIE - CASISTICA

La facciata e il relativo decoro architettonico dell'edificio costituiscono un modo di essere dell’immobile e così un elemento del modo di godimento da parte del suo possessore. Di conseguenza, la modifica delle facciate, comportando una interferenza nel godimento medesimo può integrare una indebita turbativa suscettibile di tutela possessoria (Cass. 7069/1995).

La violazione delle distanze legali nelle costruzioni integra una molestia al possesso del fondo finitimo contro la quale è data l’azione di manutenzione e anche quanto tale violazione non ne comprime "di fatto" l'esercizio del possesso importa automaticamente una modificazione o restrizione delle relative facoltà. (Cass. 17868/2003).

Anche nel caso di apposizione di tavoli, sedie ed ombrelloni con delimitazione di un’area con fioriere sussistono gli estremi dello spoglio (Trib. Bari sent. 374/2010).

L'apposizione di un cancello nello spazio condominiale "è passibile di azione di reintegrazione, ai sensi dell'art.1168 c.c., colui che , consapevole di un possesso in atto da parte di altro soggetto, anche se ritenuto indebito, sovverta, clandestinamente o violentemente a proprio vantaggio la signoria di fatto sul bene nel convincimento di operare nell’esercizio di un proprio diritto reale, essendo in tali casi l'animus spoliandi in re ipsa" (Cass. 5215/2014).

E' stata invece esclusa la tutela possessoria nel caso in cui un condomino parcheggiava la propria autovettura in modo tale da rendere difficoltoso il transito ed inibiva l'uso di una porzione di cortile da parte degli altri condomini. Il tribunale ha infatti sottolineato che "è ravvisabile una lesione possessoria solo quando taluno dei soggetti coinvolti abbia alterato o violato, senza il consenso e in pregiudizio degli altri partecipanti, lo stato di fatto o la destinazione della cosa oggetto del comune possesso, in modo da impedire o restringere il godimento spettante a ciascun compossessore sulla cosa medesima mediante atti integranti un comportamento durevole, tale da evidenziare un possesso esclusivo animo domini su tutta la cosa - o su tutta una parte di essa - condotta incompatibile con il permanere del possesso altrui" (Trib. Nola 4.2.2014).

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PROVA NULLA SE MANSIONE GIÀ SVOLTA COME CO.CO.PRO., MA REINTEGRA SOLO PER AZIENDA CON PIÙ DI 15 DIPENDENTI

La corte di Cassazione con la Sentenza n. 17921 del 12 settembre 2016 ha affermato in merito alla legittimità di un licenziamento per mancato superamento del periodo di prova per un lavoratore che in precedenza aveva svolto stessa mansione con una collaborazione a progetto.

Nello specifico la Suprema Corte ha stabilito che il patto di prova è nullo, in quanto la “sperimentazione” delle attitudini e qualità professionale del dipendente era già avvenuta durante lo svolgimento di una precedente collaborazione a progetto che prevedeva stesse mansioni. I giudici della S.C. hanno, anche, stabilito che nonostante il licenziamento sia nullo, devono essere rispettate le regole in materia di tutela reale e obbligatoria: essendo l’organico aziendale sotto i 15 dipendenti, spetterà solo una tutela risarcitoria e non anche la reintegra sul posto di lavoro.(ed. :seac).

di Vincenzo Di Domenico

Segretario SACI

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Risparmiare con il “SERVIZIO ENERGIA”

All’appaltatore è fatto carico non solo di realizzare un’accurata diagnosi energetica ma, sulla base dei risultati di questa, dovrà provvedere di concerto con la proprietà a realizzare interventi di manutenzione riqualificativa

La legge 10/91 ha tra i suoi obiettivi quelli del risparmio energetico e dell’uso razionale dell’energia. Per ottenere questi obiettivi la legge ha previsto anche l’introduzione di una particolare forma di contratto: il “Contratto di Servizio Energia”. Questa innovativa forma contrattuale è stata disciplinata dal successivo Dpr 412/93. La norma dettaglia con rigore come passare da una tradizionale gestione dell’impianto termico, basata sulla fornitura del combustibile e la successiva conduzione e manutenzione dell’impianto, a una concezione più moderna ed efficace che punti a migliorare le prestazioni dell’impianto nel suo complesso e a ridurre i costi e quindi il consumo d’energia.

In particolare il Dpr 412/53 connette i concetti di comfort e di risparmio energetico nell’obiettivo di ricercare il massimo risparmio di energia fornendo però il livello di comfort richiesto dagli utenti.

Nell’ottica di favorire il diffondersi di interventi e buone prassi volti al miglioramento dell’efficienza degli impianti termici (e quindi a parità di comfort la capacità di risparmiare energia) il legislatore all’articolo 1, comma 1, lettera p) del summenzionato Dpr; ha previsto che nel caso in cui si determinino questi risultati, ovvero, si realizzi il “Contratto di Servizio Energia”, venga applicata un’aliquota Iva ridotta al 10% sul costo complessivo del servizio.

Dalla lettura dei “requisiti” (vedi box) contenuti nella Circolare n. 273/98 appare evidente come le tradizionali prestazioni di fornitura calore e conduzione degli impianti (legge n. 887 del 29/11/1982) non possano essere neppur lontanamente assimilate al concetto innovativo di “Servizio Energia” e quindi che a tali prestazioni non possa essere applicata alcuna aliquota ridotta.

Di fatto la Circolare n. 273/98 prevede con precisione tutte le attività che comporta il “Servizio Energia”. Come avviene il passaggio al “Contratto di Servizio Energia”? Quali ne sono le tappe necessarie? Quali interventi occorre sviluppare? Quali risultati tecnici ed economici si possono ottenere per gli utenti? Di seguito esamineremo in una successione logica questo processo.

Requisiti essenziali del contratto “Servizio Energia”Nel 1998 il ministero delle Finanze ha definitivamente precisato in forma esaustiva i requisiti minimi cui deve corrispondere un Contratto di Servizio Energia attraverso la Circolare n. 273 del 23-11-1998. Tali requisiti, in numero di 10, prevedono:

1. Esplicito e vincolante riferimento all’articolo 1, comma 1, lettera p) del Dpr n. 142 del 1993;
2. Assunzione della responsabilità di cui all’articolo 1, comma 1, lettera o) del Dpr n. 412 del 1993 da parte dell’impresa, per lo svolgimento delle attività di cui alla legge n. 10 del 1991;
3. Acquisto e gestione a cura dell’impresa dei combustibili che alimentano il processo per la produzione del fluido termovettore, necessario all’erogazione del calore-energia termica agli edifici. Al detto acquisto, si rammenta, l’imposta sul valore aggiunto si applica con l’aliquota propria dei singoli beni;
4. Misurazione e contabilizzazione, a cura dell’impresa, dell’energia termica utilizzata dall’utenza, con idonei apparati conformi alla normativa vigente sia nazionale sia europea provvisti di certificato di taratura. L’impresa deve garantire anche l’affidabilità degli apparecchi stessi;
5. Misurazione e contabilizzazione del caloreenergia termica in unità di misura del sistema internazionale: joule o watt/h (o loro multipli);
6. Valore economico della tariffa commisurato a parametri oggettivi quali quelli relativi al combustibile impiegato e alle risultanze della diagnosi energetica effettuata sul sistema edificio-impianto;
7. Previsione obbligatoria della diagnosi energetica del sistema edificio-impianto, a seguito della presa in carico, a cura dell’impresa;
8. Rilievo da parte dell’impresa delle caratteristiche tipologiche e tecnologiche dell’edificio per l’attribuzione del coefficiente di consumo specifico, dedotto anche a seguito della diagnosi energetica, dove per GG si intendono i gradi giorno della località in cui è ubicato l’edificio;
9. Indicazione nel contratto degli interventi da effettuare sul sistema edificio-impianto previsti dall’articolo 1 del Decreto 15 febbraio 1992 del Ministro dell’Industria, del Commercio e dell’Artigianato, ovvero quelli che attraverso l’introduzione di tecnologie conformi alle disposizioni della legge n.10 del 1991 e del Dpr n. 412 del 1993, permettono l’uso delle fonti di energia rinnovabili o assimilate;
10. Obbligo di annotazione degli interventi effettuati sul libretto centrale, nonché di tutte quelle previste nell’allegato F al Dpr n. 412 del 1993.a cura dell’impresa. Adeguata documentazione degli interventi effettuati deve essere messa a disposizione degli organi di controllo, in quanto il libretto di centrale diventa una prova documentale dell’avvenuta e corretta esecuzione degli interventi finalizzati al miglioramento del processo e strumento di valutazione, nel tempo, del raggiungimento degli obiettivi contrattuali.

• Caratteristiche delle imprese che possono erogare il servizi

L’impresa deve assumere la responsabilità della centrale tecnica dell’edificio (deve diventare terzo responsabile secondo quanto previsto dal Dpr 412/93 art. 1, comma 1, lettera o). L’impresa deve anche possedere adeguate capacità finanziarie, organizzative e tecnologiche, nonché l’abilitazione prevista dalla legge 46/90. L’impresa che stipula il contratto di “Servizio Energia” non può fornire il combustibile. L’impresa nell’ambito del “Servizio Energia” estende la sua responsabilità su tutte le parti dell’impianto: produzione, emissione e regolazione.

Con il contratto di “Servizio Energia” si introduce una grande innovazione: l’utenza acquista dal fornitore acqua calda (o aria calda in rapporto al liquido vettore dell’impianto), quest’ultimo deve perciò installare un apparato (contatore) per misurare l’energia termica effettivamente utilizzata. Il contatore diviene perciò lo strumento di misurazione dei consumi e quindi della spesa.

• Tariffazione del contratto di “Servizio Energia”

La tariffa da corrispondere al fornitore del servizio dipende dal calore effettivamente consumato, che a sua volta discende dalle caratteristiche del sistema edificio-impianto. Ogni sistema edificio impianto può presentare, a parità di energia termica utilizzata dagli inquilini, consumi anche significativamente diversi.

La diagnosi energetica ha il compito di capire le caratteristiche dell’edificio-impianto e determinarne il rendimento per valutare la convenienza di eventuali investimenti per migliorare l’efficienza energetica.

Un rendimento più elevato significa una riduzione del combustibile consumato, quindi un costo minore della tariffa da corrispondere al fornitore del servizio. Secondo la norma, l’aliquota Iva ridotta al 10% si applica solo per i contratti di “Servizio Energia” in quanto finalizzati alla riduzione dei consumi energetici rispetto al periodo precedente ed a parità di comfort termico prestato.

Prima di definire il valore economico della tariffa di un contratto di Servizio Energia può essere conveniente un periodo di prova.

Attraverso l’installazione nella centrale termica del contatore di calore (a valle della caldaia e del circuito di regolazione) si avrà la possibilità di contabilizzare con esattezza sia il consumo di energia termica espressa in KW del periodo di prova, sia il costo del combustibile comprensivo dell’Iva.

Sulla base di queste conoscenze pregresse la tariffa potrà essere determinata nel modo seguente:

TARIFFA=costo del combustibile (consumo annuale)=E/KW

KW (consumo annuale)

Il primo passo è la diagnosi energetica, ovvero l’analisi del sistema edificio-impianto e la verifica del suo rendimento e consumo energetico.

La diagnosi energetica è il modo per capire le condizioni del sistema edificio-impianto e conoscere la propria situazione in termini di consumi energetici. Innanzitutto occorre chiarire che il “costo del riscaldamento” di un impianto è determinato da una formula che associa il costo del combustibile e il rendimento complessivo dell’impianto. Risulta quindi evidente come un rendimento alto riduca in maniera molto significativa il costo della fornitura energetica. Il rendimento medio di un impianto è determinato dalla sommatoria di quattro rendimenti:

• rendimento di produzione;
• rendimento di distribuzione;
• rendimento di emissione;
• rendimento di regolazione.

Rendimento di produzione

Il rendimento di produzione è determinato dalle caratteristiche della caldaia e del bruciatore e dalle eventuali dispersioni che occorre rilevare attraverso la diagnosi energetica.

Rendimento di distribuzione

Dipende dalle caratteristiche dell’anello di distribuzione e dal tipo di isolamento delle tubazioni.

Rendimento di emissione

Dipende dai corpi scaldanti installati (tipo di radiatori, pannelli radianti, ecc.) e dalle caratteristiche d’isolamento dell’edificio (chiusure verticali esterne opache, trasparenti, serramenti, vetri, ecc.).

Rendimento di regolazione

È in relazione alle caratteristiche del sistema di regolazione installato:

• semplice programmazione dei tempi di accensione dell’impianto e regolazione automatica della temperatura di mandata dell’acqua ai radiatori sulla base della temperatura rilevata da una sonda; - centralina che permette di programmare due livelli di temperatura durante le 24 ore;
• valvole termostatiche che installate su ogni radiatore consentono di regolare la temperatura di ogni singolo locale sfruttandone l’esposizione o le attività svolte;
• sistema automatico intelligente di gestione degli impianti che permette la gestione ottimale dell’impianto per ogni zona consentendo il massimo risparmio e regolazione climatica.

Migliorare il processo di produzione dell’energia

Mentre nel tradizionale contratto di fornitura combustibile e conduzione dell’impianto il fornitore si limita alle normali attività funzionali e manutentive (riparazioni e sostituzioni), nel modello contrattuale “Servizio Energia” la situazione cambia radicalmente. Infatti, all’appaltatore è fatto carico non solo di realizzare un’accurata diagnosi energetica ma, sulla base dei risultati di questa,

dovrà provvedere di concerto con la proprietà a realizzare interventi di manutenzione riqualificativa (o manutenzione straordinaria) nell’obiettivo di incrementare i rendimenti dell’impianto e ridurre i consumi e quindi i costi d’esercizio. Questi interventi riqualificativi (o straordinari) possono essere molteplici in relazione alle condizioni dell’impianto e dell’edificio. Alcuni dei più comuni sono:

• sostituzione della vecchia caldaia e bruciatore (il ciclo di vita di una caldaia si attesta mediamente intorno ai 18-20 anni). Esistono oggi caldaie e bruciatori molto innovativi che raggiungono prestazioni elevatissime e quindi producono rendimenti addirittura superiori al 100%;
• isolamento delle tubazioni dell’anello di distribuzione;
• sostituzione dei corpi scaldanti obsoleti con elementi in grado di offrire maggiori prestazioni (es. i moderni radiatori in ghisa invece di quelli in lamiera di acciaio);
• utilizzo di energia innovativa e rinnovabile, come il solare, da affiancare all’energia tradizionale (gasolio, metano);
• miglioramento dell’isolamento termico dell’edificio attraverso interventi sui serramenti e/o sui vetri (per esempio sostituire i vetri semplici con doppi vetri);
• introduzione di sistemi di regolazione innovativi (valvole termostatiche, sistemi automatici ed intelligenti di gestione dell’impianto) che, oltre a consentire una regolazione efficiente zona per zona e la parziale esclusione di vani che non si desidera riscaldare, offrono la possibilità di contabilizzare l’effettivo consumo appartamento per appartamento. In tal modo si ottiene l’effetto di responsabilizzare gli inquilini verso un uso razionale dell’energia.

Dove è applicale il contrattoL’ambito di applicazione del contratto “Servizio Energia”, relativamente all’aliquota Iva del 10%, è stato specificato nella Circolare 82E del Ministero delle Finanze del 7/04/99 e riguarda il riscaldamento per uso domestico, oppure per uso domestico assimilato. Quindi, oltre alle case per abitazione, il contratto “Servizio Energia” può essere adottato dalle scuole di ogni ordine e grado, asili, caserme, case di riposo, conventi, carceri mandamentali e in genere tutte le strutture che ospitano collettività.
Qualora, nei casi di uso domestico assimilato, si manifesti un uso promiscuo per cui non sia possibile distinguere il consumo di energia termica per l’uso domestico, che è agevolato con Iva al 10%, da altri usi non agevolati, si applica l’Iva ordinaria sull’insieme dei consumi. Se invece è possibile distinguere il consumo tra le varie utenze per mezzo di contatori, l’Iva agevolata si applica all’utenza domestica e quella ordinaria agli altri consumi.

Impostare un contratto di “Servizio Energia”
In un edificio concepito e realizzato negli anni 70-80 il processo di erogazione dell’energia termica comporta molte perdite e inefficienza, quindi non tutta l’energia prodotta si trasforma in calore comfort per gli inquilini: il sistema edificio-impianto ha un basso rendimento.
Con il contratto “Servizio Energia” è possibile superare queste difficoltà. Infatti, la diagnosi energetica consentirà di conoscere lo stato reale del sistema impianto (il suo rendimento) facendo luce su tutte le inefficienze.
In tal modo sarà possibile conoscere quanto potrebbe essere possibile risparmiare intervenendo sui quattro elementi essenziali del sistema: produzione, distribuzione, emissione, regolazione. Occorre anche tener conto che l’aliquota Iva ridotta si applica su tutte le voci di spesa previste nel contratto di “Servizio Energia”.

A questo punto si presentano due alternative:

1. I costi dell’intervento per “migliorare il processo di erogazione dell’energia” vengono sostenuti direttamente dai proprietari dell’edificio. In tal caso il minor consumo di combustibile e quindi la minore tariffa corrisposta all’impresa assuntrice del contratto di “Servizio Energia” compenseranno ampiamente nel tempo i costi dell’intervento;
2. I costi dell’intervento per “migliorare il processo di erogazione dell’energia” vengono sostenuti dall’impresa fornitrice del “Servizio”, che provvederà a farsi finanziare da una banca. In tal caso i proprietari continueranno a pagare in ragione dei “vecchi consumi”; si potrà così, in un tempo ben definito, compensare il costo degli interventi migliorativi e degli oneri finanziari sostenuti dall’impresa fornitrice del “Servizio”.

Lo spirito del Contratto di Servizio EnergiaNormalmente in un Condominio ci sono imprese che forniscono combustibile, energia elettrica, manutenzione e quanto altro serve per il riscaldamento dell’edificio. Ciascun fornitore guadagna dalla vendita dei propri prodotti o servizi (cioè, più vendono e più guadagnano) e quindi non hanno alcun interesse al risparmio di energia, né al miglioramento dell’efficienza dell’impianto. Infatti:

• al fornitore di combustibile non importa migliorare il rendimento della caldaia (basta che funzioni e consumi combustibile, anzi più consuma e più guadagna);

• così pure al manutentore interessa relativamente l’efficienza della caldaia (basta che rimanga entro i parametri di legge. Anzi, anche lui guadagna sul numero degli interventi e non sul miglioramento del rendimento della caldaia).

Quindi l’efficienza dalla caldaia e più in generale del sistema edificio-impianto, è di interesse esclusivo del Condominio, il quale però non ha le capacità tecniche e operative per intervenire. La conseguenza grave è che l’efficienza della caldaia è dunque abbandonata a se stessa. Se poi a questo aggiungiamo che, come accade spesso, la suddivisione dei costi di riscaldamento viene fatta a millesimi e non a consumo, è facile intuire che in questo modo non c’è nessuno stimolo reale al risparmio energetico né da parte degli utenti, né tanto meno da parte dei fornitori.

Il ruolo del gestoreÈ compito del gestore acquistare il combustibile, provvedere alla manutenzione dell’impianto e a curare il processo di produzione del calore necessario al fabbisogno termico dell’edificio: calore che verrà misurato dal contatore (in kWh) e ceduto al condominio ad un costo unitario (tariffa €/kWh) concordato contrattualmente.
Il guadagno del gestore deriva dalla differenza fra i ricavi derivanti dalla vendita di energia termica al condominio ed i costi sostenuti per la produzione del calore. Sarà quindi interesse del gestore produrre il calore al costo più basso possibile. Cioè il gestore sarà stimolato a migliorare e ottimizzare tutto il processo che sta a monte del contatore nell’area di sua competenza attraverso vari interventi migliorativi, quali:

• uso di combustibili con le migliori prestazioni energetiche;

• sostituzione delle caldaie obsolete o sovradimensionate, con bassi rendimenti, con caldaie innovative ad altissima efficienza; - miglioramento dell’impianto e della coibentazione delle tubazioni nella centrale termica;

• programmazione efficace della manutenzione ordinaria per ridurre i costi di esercizio; monitoraggio costante delle prestazioni d ella centrale termica, anche utilizzando sistemi di telecontrollo e telegestione.

Nel Contratto di Servizio Energia, il costo unitario del calore (tariffa €/kWh) dipende dall’efficienza energetica della centrale termica che sta a monte del contatore. Esso viene concordato contrattualmente e non è modificabile per tutta la durata del Contratto di Servizio Energia, salvo le variazioni ufficiali del costo del combustibile. Quindi se nell’arco della durata del contratto, dovesse verificarsi un decadimento dell’efficienza energetica della centrale termica, questa non produrrà variazioni della tariffa pagata da condominio, ma abbasserà i ricavi del gestore. Pertanto è interesse del gestore monitorare costantemente l’efficienza energetica del sistema per intervenire immediatamente in caso di anomalia, pena la riduzione dei suoi ricavi.
Con il Contratto di Servizio Energia il gestore è stimolato a fare risparmio energetico perché diventa una sua fonte di guadagno.
Fonte: Isolani P., Il risparmio energetico negli edifici condominiali, “Progetto europeo per la promozione dell’efficienza energetica e lo sviluppo delle fonti rinnovabili negli edifici civili”, EnerBuilding.org – Energy Efficiency, 2008 

di Oliviero Tronconi

Professore Ordinario Politecnico di Milano Dip. BEST 

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LICENZIAMENTO GIUSTIFICATO anche se mansioni del licenziato sono ripartite su altri dipendenti

La Corte di Cassazione con la Sentenza n. 19185 pubblicata il 28 settembre 2016 è intervenuta in merito alla decisione da parte del datore di lavoro di addivenire ad una diversa ripartizione delle mansioni del dipendente licenziato tra gli altri lavoratori rimasti in servizio, laddove attuata al fine di una più economica ed efficiente gestione aziendale, costituisce giustificato motivo oggettivo di licenziamento. I giudici della S.C. hanno confermato questo principio con la sentenza citata, nella quale è stato osservato che rientra nel legittimo esercizio dei poteri di impresa la suddivisione tra più lavoratori delle attribuzioni ricoperte da un solo dipendente, nei cui confronti può, dunque, essere validamente intimato il licenziamento per soppressione del relativo posto di lavoro.

di Vincenzo Di Domenico

Segretario SACI

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REGISTRO ANAGRAFE CONDOMINIALE - compiti e poteri dell’amministratore

La raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

• I COMPITI DELL’AMMINISTRATORE

Il legislatore, con la legge 11 dicembre 2012, n. 220, entrata in vigore il 18 giugno 2013, ha modificato e integrato gli articoli del codice civile inerenti al condominio.

In particolare, ha attribuito all’amministratore, nuovi compiti, la cui violazione, spesso, comporta la revoca per grave inadempimento, pure dovendosi applicare l’art. 1455 codice civile, che concerne la valutazione, da parte del magistrato, della gravità dell’inadempimento, contemperando i reciproci interessi di costui e dell’assemblea (Cass. civ., Sez. II, 4 marzo 2016, n. 4314); un inadempimento non grave può determinare, comunque, il risarcimento dei danni se provocati e dimostrabili (Cass. civ., Sez. II, 16 giugno 2016, n. 12466), ma non consente, al magistrato, di dichiarare la risoluzione del contratto per inadempimento ex art. 1453 codice civile.

Si rammenta che l’assemblea può deliberare la revoca dell’amministratore per qualsiasi motivo e in ogni tempo, costituendo un suo diritto potestativo.

Nell’ipotesi sia supportata da una giusta causa, la revoca si identifica con la risoluzione del contratto di mandato, stipulato ex art. 1129, comma XV, codice civile, equiparandosi la giusta causa con un inadempimento dell’amministratore.

Quindi, la circostanza che lo stesso legislatore consideri gravi le fattispecie che elenca nel comma XII dell’art. 1129 codice civile, è dal medesimo edulcorata con l’indicazione che il giudice “può” revocarlo non “deve” revocarlo.

• IL REGISTRO DI ANAGRAFE CONDOMINIALE

Il n. 6 dell’art. 1130 codice civile stabilisce che l’amministratore deve curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale, che costituisce un suo onere amministrativo di gestione del condominio. Si deve prendere in considerazione, principalmente, il termine “curare”; esso impone all’amministratore, non solo, la redazione del registro ex novo, per esempio, in quanto si tratta di un fabbricato di nuova costruzione, ma anche il suo costante aggiornamento al fine di poter consentire ai condomini di poterlo visionare, ai sensi dell’art. 1129, comma II, codice civile, seppure con le modalità decise dallo stesso amministratore.

Il legislatore stabilisce quali siano gli elementi che costituiscono il registro:

1. Generalità complete, compreso il codice fiscale, e residenza e domicilio dei titolari dei diritti reali e dei diritti personali di godimento.
2. Dati catastali di ciascuna unità immobiliare.
3. Dati relativi alle condizioni di sicurezza delle parti comuni del condominio.

Ciascuna di queste espressioni crea problemi interpretativi.

Innanzi tutto, si deve rilevare che la raccolta dei dati de quibus deve essere esclusivamente finalizzata allo svolgimento delle attività di gestione e di amministrazione delle cose comuni di cui all’art. 1117 codice civile, per esempio, per verificare le morosità e gli accrediti di tutti gli aventi diritto.

In questo senso ha rilievo il disposto del comma V dell’art. 63 disp. att. codice civile, considerato che è titolare di un diritto reale soltanto colui che è diventato, per esempio, proprietario di un appartamento in virtù di un rituale contratto di compravendita; infatti, la sottoscrizione di un mero preliminare o la stipulazione di un contratto, così detto, rent to buy, non trasferisce la proprietà di un immobile.

Nell’ipotesi di leasing immobiliare, condomino è la società concedente e non l’utilizzatore.

Considerato che l’amministratore ha un preciso obbligo di compilare diligentemente il registro (Trib. Milano, Sez. XIII, dr. Di Plotti, ord., 18 novembre 2013), questi deve poter dimostrare, nell’ipotesi di vertenza inerente alla sua revoca, non solo di esserne in possesso, ma anche che questo è completo con tutti i dati richiesti dalla legge.

Pure svolgendo una funzione di pubblicità-notizia, anche ai fini della lotta all’evasione fiscale nel settore delle locazioni abitative, ai sensi dell’art. 3, comma X bis, d. lgs. 14 marzo 2011, n. 23, il registro de quo ha natura privata e la prova, sopra indicata, può essere fornita producendo le p.e.c. scambiate tra amministratore e condomino, la busta della raccomandata con cui, quest’ultimo, comunica un’intervenuta variazione, la ricevuta di ritorno della raccomandata con la quale l’amministratore richiede informazioni; tutti i documenti devono essere conservati dall’amministratore, anche se non deve allegarli al precitato registro. Del resto il legislatore non ha prescritto alcuna modalità specifica di comunicazione e, essendo prevista la forma scritta, sono applicabili per analogia le forma previste nell’art. 1117 ter codice civile e nell’art. 66 disp. att. codice civile.

• LE CRITICITÀ

A) Dati anagrafici dei titolari di diritti

La raccolta dei dati anagrafici deve essere effettuata dall’amministratore, titolare del loro trattamento, in osservanza dei principi stabiliti dall’art. 11 del d. lgs. 30 giugno 2003, n. 196; si ricorda che non è necessario il consenso dei condomini e degli aventi diritto poiché, per registrarli, da una parte l’amministratore adempie a un obbligo di legge e dall’altra molti dati possono essere prelevati da pubblici registri conoscibili da chiunque, ai sensi dell’art. 24 dell’anzidetto decreto legislativo.

“Il condominio è un luogo di stretta convivenza tra persone, dove è essenziale l’equilibrio tra la trasparenza della gestione della cosa comune e il diritto alla riservatezza di ciascuno, garantito dal codice del privacy, ex d. lgs. n. 196/2003”. (Il condominio e la privacy, Garante per la protezione dei dati personali, Memorandum 10 ottobre 2013).

Considerato lo scopo della norma, è possibile riportare nella scheda di ciascun titolare di diritti reali, la residenza, o il domicilio, anche se non riferiti allo stabile condominiale amministrato, al fine di poter correttamente inviare la convocazione d’assemblea; identica finalità ha l’inserimento dell’e-mail, specialmente se corrispondente a un indirizzo di posta certificata.

Ugualmente legittimo è l’inserimento delle utenze telefoniche (fisse, cellulari e fax), che non devono, però, essere divulgate a terzi.

Si deve trattare di dichiarazioni personali riportanti i dati richiesti, senza che i condomini debbano allegarvi atti o loro copie (Provvedimento Garante Privacy 19 febbraio 2015, n. 106).

Inoltre, se il concetto di proprietario è indiscutibile, lo è anche quello di usufruttuario, nonché di titolare di un diritto d’uso o di abitazione, ritenuto che a questi diritti reali, così detti, minori si applica la disciplina dell’usufrutto ex art. 1026 codice civile. Non sono, viceversa, da prendere in considerazione né i titolari di diritti di servitù su parti comuni, né i titolari di ipoteche; infatti, entrambi non sono comproprietari di beni condominiali.

Il diritto di servitù (artt. 1027 e segg. codice civile) su un bene, quale fondo servente, inerisce all’utilizzazione di questo e l’ipoteca (artt. 2808 e segg. codice civile) è un diritto reale di garanzia.

B) I conduttori

I diritti personali di godimento, così come definiti dalla dottrina, in quanto aventi le caratteristiche relative al godimento di un bene immobile e a un diritto di credito, ineriscono ai contratti di locazione e di comodato. La conoscenza delle generalità dei conduttori rileva, altresì, ai fini di agire nei loro confronti per conseguire coattivamente il rispetto del regolamento di condominio e l’adempimento del disposto dell’art. 1117 quater codice civile ovvero per la loro convocazione in assemblea; la fattispecie in questione costituisce un aspetto dell’evoluzione sociale che il condominio sta subendo.

A rafforzare la disposizione de qua, l’art. 1, comma LIX, legge 28 dicembre 2015, n. 208, nell’integrare l’art. 13 legge n. 431/1998, ha così stabilito: […] È fatto carico al locatore di provvedere alla registrazione nel termine perentorio di trenta giorni, dandone documentata comunicazione, nei successivi sessanta giorni, al conduttore ed all’amministratore del condominio, anche ai fini dell’ottemperanza agli obblighi di tenuta dell’anagrafe condominiale di cui all’articolo 1130, numero 6), del codice civile […].

C) I dati catastali

I documenti dell’Agenzia delle Entrate, già Catasto, sono pubblici, ma la loro consultazione è riservata al proprietario dell’immobile o suo delegato.

Considerato il termine “dati”, utilizzato dal legislatore, si deve ritenere che i proprietari delle singole unità immobiliari costituenti l’edificio condominiale debbano dichiarare, sotto la loro personale responsabilità, esclusivamente la data dell’accatastamento, nonché, il foglio, il mappale, il subalterno e il numero dei vani dell’appartamento, senza alcun riferimento alla rendita catastale, che è un dato fiscale.

Nessun documento, ut supra dedotto, deve essere allegato alla comunicazione. Nell’ipotesi di falsa indicazione dei suddetti dati, il condomino non può essere denunciato ex art. 483 codice penale, considerato che la dichiarazione è rivolta a un privato e non a un pubblico ufficiale; la Corte Suprema di Cassazione ha sempre ribadito che l’amministratore svolge un’attività di ufficio privato (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2008, n. 9148). Tutt’al più qualora il condominio possa dimostrare di aver subito un danno, non necessariamente ingiusto, dalla dichiarazione falsa del condomino, questi può essere multato con una sanzione pecuniaria civile da 200,00 a 12.000,00 euro ex art. 4, comma IV, lettera a), d. lgs. 15 gennaio 2016, n. 7.

D) Le condizioni di sicurezza

Su questo argomento è intervenuto il d. l. 23 dicembre 2013, n. 145, convertito in legge 21 febbraio 2014, n. 9, che, sotto alcuni profili, ha peggiorato la responsabilità dell’amministratore.

Infatti, il testo originario dell’art. 1130 codice civile, si riferiva ai dati relativi alle condizioni di sicurezza delle singole unità abitative, con i dubbi che l’errata comunicazione da parte del condomino determinava. Con il nuovo testo, l’amministratore risponde personalmente per una non completa o non idonea raccolta dei dati, concernenti le precitate condizioni di sicurezza, nella sua qualifica di rappresentante ex lege del condominio. Il legislatore, pur avendo usato il termine “parti”, si deve ritenere che non abbia voluto riferirsi soltanto alla struttura del fabbricato, per esempio, le scale o il cortile, che può essere dissestato, ma anche agli impianti in esso collocati, per esempio, l’ascensore o la centrale termica.

Anche in questo caso nel registro in esame devono essere riportati soltanto i dati senza che ne siano allegati gli eventuali documenti.

I dati presuppongono, però, l’esistenza della documentazione. Per esempio, per la dichiarazione di conformità degli impianti elettrici, è necessario indicare la data del rilascio ovvero per l’impianto dell’ascensore deve essere indicata la data del contratto con la ditta manutentrice ma, evidentemente, l’amministratore deve possederne i relativi documenti. Il registro è un’arma a doppio taglio; infatti, se si sia troppo analitici si corre il rischio di omettere un rilievo importante, con le conseguenze sanzionate dall’art. 40 codice penale in caso di evento delittuoso, per esempio, non aver indicato le date della documentazione prescritta dalla, così detta, Direttiva Macchine per il cancello motorizzato ovvero del contratto con il tecnico responsabile del controllo e della manutenzione dei manufatti in amianto presenti nel condominio.

Devo ritenere che gli interventi o le omissioni, apportati o meno agli impianti degli appartamenti di proprietà solitaria, se potenzialmente lesivi delle parti comuni, coinvolgano l’amministratore ai sensi dell’art. 1122 codice civile, se a sua conoscenza; in caso contrario, la mancata iscrizione nel registro dell’anagrafe condominiale e il verificarsi di un evento dannoso ai beni condominiali, non può essere imputato al medesimo.

• I DUBBI RESIDUI

A) L’addebito dei costi al responsabile

Il legislatore ha stabilito che i condomini debbano, non solo ab origine, comunicare i dati sopra elencati, ma anche segnalare ogni variazione intervenuta entro sessanta giorni.

L’amministratore, in caso di inerzia, di mancanza o d’incompletezza delle comunicazioni, termine plurale per indicare le ipotesi indicate, deve richiedere con raccomandata, meglio se con avviso di ricevimento, le informazioni necessarie.

Nel caso il condomino reiteri la sua omissione, decorsi trenta giorni dalla richiesta, l’amministratore acquisisce le informazioni necessarie.

L’addebito dei costi al condomino inadempiente, certamente non costituisce una spesa condominiale e, dunque, qualora lo stesso non provveda spontaneamente ad assolverli, l’amministratore non può inserirlo nel rendiconto consuntivo e, una volta approvato, ricorrere ex art. 63, comma I, disp. att. codice civile.

Non si tratta, infatti, di un credito certo e liquido e conseguentemente non è esigibile.

Il pagamento di questo costo ha natura risarcitoria, il cui quantum deve essere stabilito dal magistrato.

In questo caso, si può ricorrere all’Autorità giudiziaria ex art. 702 bis codice procedura civile, producendo le fatture dei professionisti incaricati dall’amministratore ovvero, se le ricerche sono state dal medesimo direttamente espletate, le ricevute dei pagamenti effettuati e il verbale dell’assemblea che ha approvato l’importo a lui dovuto a titolo di compenso per questo incombente ex art. 1129, comma XIV, codice civile.

B) Il condomino apparente

La giurisprudenza ha, da tempo, fissato due principi fondamentali inerenti al recupero coatto delle spese condominiali dovute dal condomino moroso:

1. L’azione va radicata nei confronti del condomino effettivo e non del condomino apparente (Cass. civ., Sezz. Unite, 8 aprile 2002, n. 5035; Cass. civ., Sez. II, 30 aprile 2015, n. 8824).
2. Il decreto ingiuntivo ex art. 63 disp. att. codice civile, non può essere richiesto nei confronti di chi non è più condomino per aver alienato la sua unità immobiliare (Cass. civ., Sez. VI, 21 luglio 2012, n. 12841).

Con il registro dell’anagrafe condominiale, l’amministratore, soprattutto se subentrante, deve fare riferimento a questo, che ha una funzione, come già rilevato, di una peculiare pubblicità-notizia. Si potrebbe ritenere che siano stati modificati i principi sopra esposti e che, pertanto, la convocazione per un’assemblea inviata a colui che non è più condomino, è perfettamente valida, così come la delibera che sia stata dal medesimo approvata.

di Gian Vincenzo Tortorici

Direttore CSN Anaci

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PENSIONE ANTICIPATA DAL 2017

Per chi andrà in pensione dal 2017 potrà andare prima in quiescenza. O con un prestito bancario (l’Ape), a 63 anni d’età; o, se si è fortunati e si ha un anno di anzianità contributiva prima di 19 anni d’età, con 41 anni di contributi (dunque anche a 60 anni d’età). A stabilirlo è l’accordo siglato ieri tra governo e sindacati per la riforma previdenziale. Tra le altre misure previste nel verbale (che saranno inserite nel D.P.E.),si legge che ci sarà anche:

• la riduzione Irpef per le pensioni a livello di no tax area;
• l’aumento della quattordicesima con estensione a tutti i pensionati con 1.000 euro al mese (oggi spetta a chi prende 750 euro);
• il cumulo gratuito dei contributi;
• la ridefinizione dei lavori usuranti;
• l’introduzione dell’anticipo anche per la pensione integrativa (c.d. «Rita»).

Nel corso del 2017, invece, il verbale prevede l’introduzione di una «pensione contributiva di garanzia» a tutti, il rilancio della previ-denza integrativa, il ritorno delle vecchie regole per la rivalutazione delle pensioni. Gli interventi, tutti strutturali, possono contare sullo stanziamento di 6 miliardi di euro nei prossimi 3 anni.

di Vincenzo Di Domenico

Segretario SACI

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SI DEVE CONSIDERARE LAVORATORE SUBORDINATO SE VI E’ UTILIZZO DI MEZZI AZIENDALI E RISPETTO DELL’ORARIO DI LAVORO COME PER GLI ALTRI DIPENDENTI DELL’AZIENDA

Con la sentenza della Corte di Cassazione del 21 settembre 2016 n° 18502 i giudici della S.C. si sono espressi affermando che può sussistere un rapporto di natura subordinata e non di natura autonoma, qualora dalle prove testimoniali emerga che il lavoratore è tenuto al rispetto di orari di lavoro identici a quelli degli altri dipendenti ed utilizza mezzi e strumenti del datore di lavoro. Più precisamente la Suprema Corte, ha dichiarato illegittimo il provvedimento espulsivo nei confronti della lavoratrice incinta, che è stata licenziata quando ha richiesto di poter svolgere la propria attività con modalità diverse, quali il telelavoro o con orario ridotto, il che dimostra l’esistenza dell’eterodirezione (ovvero quell’elemento di sottoposizione del prestatore alle direttive del datore di lavoro nell’esecuzione della prestazione concordata nel contratto di lavoro e non di un rapporto di consulenza).

di Vincenzo Di Domenico

Segretario SACI

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